貝殼找房APP2019-04-29 10:54:08據北京市人民法院統計，在二手房買賣糾紛案件中，有45。9%的當事人主張雙方簽訂的買賣合同無效，而在主張二手房買賣合同無效案件中，又有53。5%的當事人是以出賣房屋系共有財產為名主張無效。在房屋買賣合同糾紛中，夫妻一方在未經配偶同意的情況下擅自賣房的糾紛增多。那麼這種私自賣房行為是否合法有效？
一、案例：擅自賣房 認定有效
我們先看看北京市人民法院的一個案例。
2010年6月，妻子揭某在丈夫羅某不知情的情況下將兩人位於海淀區的某處住房賣給了鄧某。羅某知情後訴至法院請求揭某與鄧某簽訂的房屋買賣無效。據法院調查，2009年1月，揭某與羅某簽訂協議書一份，該協議中約定房屋歸揭某所有，不屬於夫妻共同財產。
法院認為，本案中，在見到揭某提交的與羅某簽名的協議書後，鄧某有理由相信房屋歸揭某個人所有，鄧某以合理價格購買上述房屋，並已辦理了該房屋的過戶手續，應依法取得房屋所有權。所以，法院判決，揭某與鄧某的合同是有效的。
二、符合三個條件，交易有效
我們應該如何理解這個判例呢？
根據最高人民法院《關於貫徹執行（中華人民共和國民法通 則）若干問題的意見（試行）》第89條規定：
“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益。”
同時，《婚姻法》中對夫妻一方私自賣房有明確的規定，
“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支援。”
也就是說，夫妻一方擅自賣房如何符合以下三個條件，交易即為有效。
1
、買方購買時是善意的。
即買方盡了合理的注意義務，在上述案例中，鄧某已經看過房產證、個人財產協議書，因此鄧某有合理的信賴依據，應推定為善意。
2
、合理價格。
即成交不過分低於市場價格。
3
、完成過戶。
即完成房屋權屬的轉移。
所以，在上面的這個案例，如果房子還未過戶，且經過核實的揭某與羅某提供的贈與協議屬揭某偽造，羅某有可能追回房產，但房子已經過戶，且鄧某為善意並經合理價格購買，所以鄧某已經取得該房屋的所有權。
三、權益應如何維護？
對夫妻不知情一方來說，有權分割所賣房產所得；對於買方來說則要審查清楚房屋的權利狀況。
1、對夫妻不知情一方來說
需要明確的是，儘管符合法定條件，夫妻一方私自賣共有房產行為有效，但所得價款依然是夫妻共同財產，所以受損一方有權分割這部分財產，另外，離婚時可以要求損害賠償。《婚姻法》規定，
“夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支援。”
2、對買方來說
（1）要求提供配偶同意出售證明
買房人在在簽訂房屋買賣合同前，應認真審查房屋的權屬狀況，要求賣房者提供確保有權處分所售房屋的證明或配偶同意處分的證明，儘量保留夫妻雙方同意賣房的證據。
（2）最好夫妻當面簽字
最好要求配偶到場當面簽署《配偶同意出售證明》，如果不能到場，由業主本人提供《配偶同意出售證明》；如果賣房時配偶無法同時到場，應要求出售方提供公證委託等手續。
