180萬買商鋪，年租金7萬，40平方單價4.3萬，分期50%考慮一下能入手嗎？

使用者19613405929102019-09-05 20:22:38

買不買還得你自己考慮好，我剛買一個社群底商，位子靠小區門口底層，小區改善盤，對面高校，後期區域規劃還不錯，主要也是歲數大了準備留條退路，如果把錢存銀行可能和租金差不多，但是要把物價上漲和貨幣貶值考慮進去那就不一定了，現在網上都說一鋪毀三代，但需要考慮很多終合因素，從大往小排，城市屬於什麼級別，區域後期規劃（建議去城市規劃展示館轉轉），周邊三甲醫院、學校、地鐵口、車站、商場等，樓盤開發商口碑，門面在小區位置，門臉寬、層高、單價，小區入住率、人群消費水平，馬路幾車道，這太多因數了。

琅琊榜首張大仙2019-09-06 06:56:41

180萬的商鋪，90萬首付，90萬貸款，加上其他的契稅，房屋面積補差稅，以及其他的各種稅收，到手應該200萬左右吧！

那麼年租金7萬，單價4。3萬，到底應不應該投資呢？我覺得你應該考慮幾個問：

第一，租金回報率！

租金回報率是衡量一套商鋪的最重要標準，如果租金回報率沒有達到一個及格線，就是不應該投資的！

其中按照租金回報率，我們可以分為三個檔次的商鋪：

1）現在普遍的商鋪都是在3~6%左右的租金回報率，我們稱之為不合格商鋪，因為跑不贏通脹；

2）高於7%以上的租金回報率商鋪，為合格的鋪子。但是投資的門檻非常高，少則百萬，多則千萬，主要集中在一線，新一線和強二線這樣的大城市之中；

3）租金回報率在10%-15%左右的商鋪，這些商鋪基本都是內定的，只會作為抵債或者贈送的方式，給予許多公司老總和關係戶，很少在市面上流出。基本都是直租不賣的；

那麼按照你180萬的鋪子，到手價格200萬來計算（我們姑且算到手價格），年租金70000元，其實回報率只有3。88%！連普通的定存都跑不贏！

目前市面上普通的四大行大額存款定存都有4。18%，而許多民營銀行的定存更是高達了5。68%左右，如果一套商鋪的租金回報率連它們都跑不贏，其實根本沒有投資的必要。

因為商鋪升值率低，稅費較高，脫手還難，所以必須滿足一個合格的租金回報率，才能投資！

第二，地段！！

商鋪地段為王，好的地段往往能夠帶來巨大的投資機會，巨大的客源，以及巨大的創業者。所以當你選對了地段，你就不怕沒人來租你的鋪子，不怕租金回報率過低。

而這個地段分為兩個層面的考慮：

第一，就是城市；

第二，就是位置；

城市的話，我比較推薦一線，新一線和強二線的中心。因為這些地方的人口流動度高，密度大，不斷有優勝劣汰，不停注入人口的趨勢，所以商機非常大。

我們以目前比較火爆的飲品店數量作為參考，我們可以發現，在2018-2019年飲品大肆進入市場後，資料明顯顯示一線城市，新一線城市還有部分強二線城市的門店數量劇增，這也是需求旺盛帶來的結果。

所以，買商鋪，首選一線，新一線和強二線的中心！！

而對於位置來說，儘量要買一樓沿街的，而不是買二三樓的。我自己有兩套商鋪，都是一樓沿街的，基本沒有空租狀態，常年滿租，但是許多二三樓的情況就不是那麼樂觀了。

所以選商鋪，位置很重要，千萬不要貪便宜。

第三，商鋪的屬性！

這個屬性指的就是能夠重餐飲。

目前電商衝擊實體比較厲害，能夠在絕處中逢生的大部分都是重餐飲。因為重餐飲是電商無法打敗和跨越的一個種類。

我們可以從資料裡看到，在目前的商鋪市場裡，30%~40%的創業者都是選擇了美食，餐飲行業，而剩下的則是被其他行業所均分。

所以，如果你的商鋪能夠做重餐飲，那麼對於你的出租率，以及租金回報率都會有一個不小的提升！

我的觀點，就是對於你這套商鋪來說，其實第一點租金回報率已經不達標了，這就意味著沒有任何的投資價值。如果在地段，位置，以及商鋪的屬性上更沒有達標的話，那就是毫無價值的商鋪，千萬不要碰，否則你未來很難脫手，容易虧大錢。

一家之言，歡迎指正。⭐點贊關注我⭐帶你瞭解更多財經背後的真正邏輯。

暖心人社2019-09-08 23:07:05

購買商鋪其實是最主要的支出是契稅，它是3%或4%，另外還有一些印花稅、手續費登記費，全部辦好差不多185萬到188萬之間。

年租金7萬元，相當於年化收益率3。8%。

實際上我們還要考慮到商鋪的物業、水電都是按照商用標準徵收。商鋪只有40年產權，而住宅是70年。產權到期後如何處理？絕對不能跟有產權一樣的待遇的。

商鋪轉租也是一個麻煩事，很多情況下如果商圈和條件不好，一下空置大半年，甚至一年兩年都有可能。

一般購買商鋪建議商鋪的租金收益率是8%~16%，這樣能夠保證足夠應對各種風險。

當然，我們也要考慮到未來的升值潛力。過去有的三四十萬元的商鋪現在每年租金都能達到8~10萬元，不過都是經歷了一二十年的升值。

未來要是沒有升值空間的話，僅憑3。8%的收益率確實沒有必要投資了。

有人會問，如果分期50%的話，不是相當於8%左右的收益嗎？實際上沒有這麼算的，因為雖然我們付出了接近100萬的首付，但是帶給我們的現金流卻還要扣除償還貸款的錢數。

商鋪貸款100萬，最少每年也要還七八萬元的貸款吧？可以說我們付出了100萬首付，不僅租金一點兒沒剩下，甚至還會每年往裡搭錢。如果我們有100萬現金存到銀行，每年也能拿到三四萬元的利息。一正一反效果明顯相差很大。

這種情況就相當於在對賭，賭的是未來商鋪的升值空間。可能比炒股更好一些吧，至少輸得明明白白。

睿思天下2019-09-05 11:11:02

朋友們好！

不要買！180萬買商鋪，年租金7萬元，也就是年租金收益率為3。89%，這樣的租金收益率有點低，而且商鋪轉讓稅費較高，這樣的商鋪根本就不值得購買。下面來分析一下。

商鋪收益率太低

你這個商鋪租金收益率只有3。89%，這樣的收益率可以說有點太低了，根本就不值得購買。一般來說，購買商鋪，租金收益率達到了7%以上，才比較值得購買。

你這個商鋪的出租收益率只有3。89%，這樣的租金收益率明顯低於理財產品4。5%的收益率，也低於有些民營銀行5。8%的年利率，因此，這樣的收益率，根本就不值得購買。

一般來說，投資商鋪有兩個方面的收益，一個是出租的收益，還有一個是商鋪自身增值的收益。現在來說，你這個出租的收益率偏低，那麼估計商鋪增值的速度可能也不會太快。

因此，商鋪租金收益率太低，這樣的商鋪不值得購買。

商鋪受電商影響較大

現在實體商鋪受電商的影響是非常大的，如果你的商鋪位置不是特別好的話，很可能會受到電商的嚴峻的影響，那樣的話，可能商鋪根本就不好租出去了，可能租金收益機會更低了。

現在電商一般情況下，只需要租用倉庫就行了，根本就不需要租用昂貴的門面房的。因此，商鋪受電商的影響太大，更何況你這個租金收益率又這麼低，肯定是不能投資的了。

商鋪交易費用較高

投資商鋪，還有一個問題就是交易費用較高。商鋪的交易費用比住宅交易費用高的多，而且一般商鋪都是40年產權的。因此，你要是投資了商鋪，未來轉手賣出稅費較高，可能導致商鋪不好賣出。

因此，商鋪交易費用較高，未來商鋪可能轉手困難，也是制約投資商鋪的一個問題。

綜上所述，這樣的商鋪不要買。這樣的租金收益率太低了，只有3。89%，因此，這樣的商鋪根本就不值得購買。

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樂福居2020-03-25 18:44:00

不能入手，回報率太低，年租金70000，180萬買商鋪，年回報率3。8%左右，就算後期增長，漲到十萬每個月，回報率也不過是5%多一點，這你得等到五年以後，而且，你要進行按揭，加上90萬的按揭利率，十年來計算，又得加上20幾萬的利息，想一想回報率，這算到現在，連3。5%都不到。

4。3萬一平米，這樣的商鋪，應該是在商業區吧！總共40多平米，應該是一樓，一樓的回報率，不論怎麼計算？應該都是比較低的，但是經營的好，後期還會有增長的機率，不過要等到五年八年以後才能增長，而未來20年，和過去20年房價增長的速度是不一樣的，租金增長速度也是不一樣，商業呈現多樣化，所以，要慎重考慮一下，風險過高，但是有一種情況，你是可以投資的。

那就是，假如這180萬，是你家裡邊的零花錢，那你是可以投資的，倘若不是，那你就要考慮一下他的回報率，一般情況下，能達到6%的回報率，那麼完全可以做到以租養貸，是可以考慮的，如果達不到6%的回報率，那就不敢說了，個人的意見是這麼高的風險，沒必要投資，OK啦！

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