現階段在天津購房合適嗎？

房答Found2018-11-13 10:21:24

感謝邀請！

天津樓市，尤其是二手房市場，在2018年下半年成交情況委實低迷，很多房產大V給出的建議是“持幣觀望”，房價還會有進一步的回落空間。

對此暫不評價，我們追本溯源，來看看土地市場。僅從2018年1-3季度土地市場成交情況來看，共擬出讓113宗，其中宅地成交75宗，低價成交54宗，累計停牌和流拍23宗，情況看似非常糟糕。但再深入一步看，市內六區呢？市內六區僅有一宗土地出讓，在南開區。而流拍、停牌，則發生在薊州、寶坻、武清、靜海、寧河、津南和濱海新區。這個結果，與天津城市整體擴張速度慢、軌道交通建設遲緩密不可分。

一直強調在天津買房最重要的就是看地鐵和學區，這裡再次劃出重點。

再看房企，某科打出了“活下去”的口號，某桂圓“減速”前行，那麼他們在天津土地市場怎麼表現的，2018年1-3季度天津房企拿地面積第一名，某科，第二名，某桂圓。某科拿下了4宗住宅，2宗商住共六宗，某桂圓拿下了3宗住宅，2宗商住共五宗。當然這個數字並不包括這兩個房企從其它小地產商手中低價收購的土地。萬科上一次大規模地囤地行為發生在2007、2008年，上一次房價又跌落危機的時候。

最後看樓面價（單位建築面積分攤的土地出讓價格），一般來講最終的房價會是樓面價的1。5-2。5倍，目前給新房定價的是房管部門，一房一價，樓面價不能說直接算出最後的房價，我們就先看個大概。與16年、17年相比，18年各區成交的土地樓面價都有所回落，但是不多，幾千塊錢。

總結一下上述觀點，一、很難贊同房市會大幅度回落的觀點，就像玩股票一樣，不要想著抄底，不要想著隨大流，15年那會兒大爺大媽廣場舞不跳了都搶著入市，是多麼明顯的牛市結束的標緻！二、市內六區的新房房源依舊是稀缺資源，以前是，現在是，未來依舊是，就像北京一樣，東城西城多少年沒出新樓盤了，現在有條件買的就別猶豫了。三、可以觀望一下18年買地的新盤，價格會比前兩年買地的低一些。四、地鐵程序雖然遲緩，但是規劃好了的肯定會實現。

打薪記2018-11-15 16:29:58

租售比

房價25491元/㎡

租金436元/年/㎡

租售比1。7%

認定房價相對於收入過高！

這裡解釋一下租售比：相比於房價，租金是和當地居民收入息息相關的，一般不會超過收入的40%，因此，透過租售比可以一方面可以衡量當地居民收入與房價的比值，另一方面也可以判定房屋的回報率

簡單說，房屋向外出租是獲取收益最直接的方式，租售比1。7%意味著，收回成本需要59年，考慮部分房屋產權50-70年來看，難以獲得額外匯報

同時，按我國基準利率4。9%來算，租售比低於這個數值，意味著如果你是貸款買房，收益成本小於資金成本

但考慮到我國特殊國情：第一，房價近兩年飛漲，之前買房成本不高；第二，有很多拆遷補償和福利分房，不涉及持有成本；第三，大量城中村存在，拉低商品房租金

因此，在當下情況來講，我國大部分城市的租售比在3%左右

從這個角度講，天津房地產泡沫仍非常嚴重

收入

從租金也能看出來，天津普遍收入偏低

月平均工資5607元

因此，直白點說，如果不靠“六個錢包”，在天津工作的外地人群，相比更難承受高房價，（北京租售比1。8%）

人口

2017年天津常住人口總量1556。87萬人，較上年減少5。25萬人。

其中，外來常住人口總量498。23萬人，減少9。31萬人

城鎮化率為82。93%

簡單來說就是：本地該有房的已經有房了，外地人發現房價太貴，已經用腳投票，選擇離開了！

千言萬語一句“狗不理”

外地人提到天津就是“狗不理包子”，本地人此時就趕緊站出來反駁：說我們從來不吃！

這就是天津的房地產市場最形象的寫照

天津有其獨特的優勢，直轄市，教育資源好，公共設施完善，同為天子腳下，河北是被榨成了幹，天津卻能悠哉的過小日子

隨著全國房地產市場的火熱，天津比環京更早的成為熱門，畢竟環京仍是河北，天津才能真正解決以後的生活、孩子的教育問題

但是慕名而來的人們，發現買房面臨最大的問題就是：房子本身貴不說，本地經濟就業是真的差

恰如”狗不理包子“，不吃的時候覺得美味，咬著牙買了發現，簡直是個坑

但對於本地人而言，恰恰就不一樣的了

如此高的城鎮化率，意味著基本大部分人已經有房了，受益於棚改嗎，有些可能還不止一套，此種情況下，工資低點就低點，直轄市的大門一檔，生活依舊自在，狗不理包子從來不吃，本地人有本地人的美味

你降我也降，大家都一樣

北上廣深就是指向標，一旦開始下跌，波動會慢慢的傳導到周邊

現在北京和燕郊都跌了，天津也難逃這個命運

5月份一波”人才引進“，天津房價高潮了一波，但現在也開始慢慢降溫

就像我上面說的，人才引進來，還需要好的方式把人留下來，對於外地人口來說，面對如此高的房價，仍然只能選擇在北京上班，這除了多了一些接盤俠外，並沒有對當地有任何益處

天津的機會

天津市2017年的國民經濟報告中，明確的將支援”雄安新區“作為重點描述，在這場首都產業轉移的大業中，如何吸引人才、如何吸引資本，這是天津未來發展的潛力

擁有如此好的基礎設施和先天優勢，解決高房價問題是重中之重

無論是對於天津還是天津人來說，小日子固然可好，但一旦發展受限，慢慢的被落下之後，收入、城市發展等等都會受到影響

而且，我相信部分天津本地人也是希望房價跌的，畢竟沒辦法變現的房子仍是紙面財富，房價降了，買新房也就容易了

艾宣的vlog2018-11-12 16:44:55

如果是剛性需求的話，建議在低峰期解決住房問題。如果是投資性需求，不建議這個時期購入，或者是看準有發展潛力的房產在無其他更穩妥的投資渠道前提下購入。增加良性資產配置，保值抵禦通貨膨脹，有增值空間不失一個最佳選擇！

潮湧大灣區2018-11-12 17:51:14

不太合適，現在天津房價處在降價時期，天津地區經濟也不行了，可以再等等

天津笑笑生2018-11-15 19:55:52

誰買誰傻明年更低

北漂青年修煉手冊2018-11-12 22:07:07

目前天津限購，需求量下降，價格探底，建議入手核心區學區房或者郊區地鐵新房

開心就好必須的OK2018-11-13 11:43:50

剛需婚房自己住的，買，投資打算考慮好。

城市更新網URNET2018-11-12 20:09:27

階段性底部已經出現了，今年年底到明年上半年適合出手買房

鵬飛23452018-11-12 15:35:56

太適合了！！趕緊買！！

AO仁慶OA2018-11-14 14:35:24

有房的狠自己買的太少，租出去房租差不多夠還房貸。你們還在討論什麼時候買最低，回頭看永遠都是最低。房子和別的不一樣，能租能賣能住可以養老，可以擋風避雨，試問世界上還有什麼比他好的嗎？野外求生都是先搭個窩棚。價格只是一個方面，房子本身才是最值得關注的，找到那套你最滿意最完美的一套。就算多花20萬或者房子降價了，你依然會覺得值，因為這小區我是最好的。