夏木聊房2021-07-31 11:43:42今天上午，一位朋友介紹的客人想投資惠州的房產，對海景房頗感興趣……我說：“我寧願不賺你這個錢，也不建議你選擇海景房，那是一個……”
特別是最近幾年，生活富足之餘，隨著房地產市場的發展，大部分人想在房地產上賺上一筆。
“投資”——顧名思義，投出一定資金，在未來可預見的時期內獲得收益或資金增值。
關鍵詞：收益、增值
商品房，一般兩類，一類是居住剛需；一類是旅遊度假。
居住、剛需 型別的，主要集中在城區或者靠近城區；這類房子具有“剛性需求”（簡稱“剛需”）。
比如：安家樂業居住、小孩上學、落戶口 等
旅遊、度假 型別的，主要集中在風景區、海邊；這類房子是一種情懷~一種生活。
比如：財產已經實現基本的自由，或者手上有些閒錢，嚮往海邊的生活，買來一套，工作之餘度假。
就像海子寫的“面朝大海，春暖花開”~
之前網友問我：能不能分析下海景房，今年一直比較忙，車上的里程數從年初的6萬多變成了現在的9萬多，今天找了個空。
這次就重點探究下，海景房是否值得投資。
惠州的海景房，記不清是從 十里銀灘開始的，還是從富力灣開始的，又或是哪個樓盤了
也遇到過一些朋友，指定要投資海景房。我說，如果旅遊度假還行，真指望這個賺多少錢，還真不現實~
選取了三個樓盤，一個是大亞灣臨深區域的 蔚藍海岸，另外兩個分別是 海岸線的十里銀灘 以及 萬科雙月灣；
01
十里銀灘
我在房管局網站、惠民之家查到了十里銀灘（備案名：小徑海岸花園）2015年至今的備案價格：
（圖1 十里銀灘 衛星圖）
2015年備案的多是別墅/公寓，均價20000左右，沒有參考價值；高層是從2016年開始：
2016年7月份，7#備案價格在15000元/㎡的一個價格（結合 圖1），屬於一線海景房；
2016年10月備案的價格：5棟、6棟 不看海（結合 圖1），備案價格在11500元/㎡；
2016年12月份備案：3棟的價格在9000元/㎡上下浮動，也不看海（結合 圖1）；
2017年2月備案價格：2棟，價格在11000-12000元/㎡上下浮動，可以看海，不算一線海景；
2017年9月備案：80棟價格在14500元/㎡上下浮動
2019年6月備案：備案價格在12000元/㎡
貝殼找房上目前成交價是5800-8000元/㎡，應該是不看海的；最高成交均價在12879元/㎡。據周邊的中介講，一線海景的均價在17000-18000元/㎡，個別比較好的在20000元/㎡。
最低成交價
最高成交價（來源 貝殼找房）
按照2016年的備案價與目前的備案價來看，基本沒漲；在往期資料中看到，2014年的洋房售價6500元/㎡，若以二手房為參考，對比當時的原購價，反倒虧了一筆。
但居家、度假而言，十里銀灘做得還是非常成功的，從2016年的廖無人煙到現在的店鋪琳琅，公交車往返深惠兩地的頻次、小區裡面散步的老人小孩，已經宛然成為了一個個家。
02
萬科雙月灣
萬科雙月灣在惠州的海灣來說是比較著名的旅遊聖地，躺在床上，拉開窗簾，面朝大海，沐浴陽光~水質的清澈 讓人心曠神怡！
在惠民之家查到2015年高層的備案價（下圖）：9800元/㎡左右的應該不是一線海景了，接近13000元/㎡的應該是一線海景房。
貝殼找房的近期成交資料，11。28 成交單價在16026元/㎡、11。05 成交單價9269元/㎡、10。21 成交單價19488元/㎡；想來成交單價高的應該是一線海景了。一線海景漲幅在38%左右。
租金方面：一線海景房100㎡左右的在4000-4500元/月。非一線的租金3500元/月左右。
03
蔚藍海岸
蔚藍海岸位於大亞灣靠近深圳3公里處，名副其實的剛需盤，並且規模夠大，具有資料參考性。
（示意圖）
三四期約為2015年左右售賣的房子，當時均價在7000元/㎡左右。貝殼找房顯示，成交價格在12000元/㎡的均價，4年漲幅約71%左右。
目前100㎡左右的房子租金在2300元/月上下浮動。
結語
影響海景房價格的主要因素在於 看不看海，是一線海景還是二線海景。
據有網友講，當時7000多買的，供了三四年，現在原價賣都沒人要。也有網友表示，
當時買的一線海景房，賺了挺多錢。
三個小區的租金回報、漲價幅度 對比，可以看出，一線海景相對會更具投資價值；如果考慮居住，非一線海景倒也不錯；如果投資居多，城區的更為穩健！
畢竟一線海景才是稀缺的，沒了就沒了；二線海景、三線海景就顯得美中不足。而城區存在剛需，孩子讀書、居住、結婚、工作，等，都是不可或缺的！
所以說純粹投資，還是選擇剛需（城區）為妙！
如你有置業的問題，歡迎探討！
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大道陳鋒2021-05-04 04:44:00絕對是個坑，不能買的。
因為：一是惠州當地經濟及居民收入支撐不了當地房地產市場，一切只能依靠外部人員購房，外部也只有深圳工薪階層，而隨著深圳經濟的轉型，大量製造業內遷，深圳在職員工或留下來的人會越來越少，能留下的幾乎是高資或高收入階層，他們不會脫離深圳市區買房。現在深圳的GDP還在增長是網際網路業或金融業在深圳興起，過去製造業得幾千人才能做到10億產值，現在網際網路及金融幾十人就能做到了，所以未來深圳人口或在職職工數還會下降，人員減少，去惠州買房的就更少了，惠州目前那麼多房，很難處理！
2是，惠州為海邊，海邊一般空氣中瀰漫著海水蒸發帶來的腐蝕性氣味，房子如果長久無人居住，房子就會破損、門窗牆面都會變色及脫落，越來越多的房子無人居住，整個小區都會顯現破敗衰竭的景象，許多開發商幫助房東買房後租出去，就是想扼制這種現象，但又有多少人會去租這種房子呢？
僅僅以上兩條，就說明所謂惠州海景房就是個坑，你買了此房，你就是有房者你在深圳或其它地方再買房，你就是二套以上，二套以上的房稅和首付都很高，那時你把惠州海景房砸在手上又賣不掉，你會欲哭無淚！
