文丨子木
1
坎坷
石家莊，又名“國際莊”，大名鼎鼎的河北省會。
至於為何被稱為“國際莊”，我找很多當地朋友求證過，但幾乎沒有人能說得清楚。只有一個人的解釋較為合理。
他說，一個省會城市叫石家莊，就好像一個書記叫
李二狗
，聽起來就很土。但是這個很土的“莊”字前面若再加上“國際”兩個字，相當於推開大門懷抱世界，有了做大做強的門面。
翻閱河北發展史，你會發現，河北省會落址於石家莊，路程極其坎坷。到1968年石家莊成為省會以前，50多年裡省會之地變動達11次之多，堪為中國第一，在這個變遷歷程中，北京、天津、保定輪番當任過河北省會。
直到後來鐵路時代到來，石家莊因地理位置位於華北軌道戰略節點，才受到省政府重視。隨後鐵路興建，當地廉價的礦產資源得以充分發揮，才有了不錯的工業基礎。當時的河北省政府認為石家莊將來會發展為全國重點工業城市，才決定將省會定在此處。
鐵路讓這個華北平原上只有200戶人家的小村莊成為“國際性”省會，但同時也註定，這個「火車拉來的城市」地域文化根基薄弱，對周邊人口和資本的虹吸能力有一定的限制。
常年生活在京津陰影下，名聲比不過保定、歷史比不過邯鄲、經濟比不過唐山……這便是世人眼裡的石家莊。在這個層面，或許只有山東之濟南可與之媲美了。
2
代價
當然，一個城市能成為“國際化大都市”，其中往往包含著兩方面的含義，一是讓人羨慕的經濟發展、輝煌外表，另一方面卻也意味著它有過一段經濟發展粗放、環境近乎崩潰的過往，石家莊即如此，在輝煌的外表下，存在著難以解決的城市問題。
由於改革開發後，中央對石家莊「工業重鎮」的角色設定，石家莊的製藥、紡織、印染、水泥、化肥等等都是在很長一段時間內作為城市支柱來發展的，而這些工業對環境的影響幾乎是致命的。
再加上，近些年汽車的爆炸增長和三北防護林修建對冷空氣的阻攔，使得這座在太行山下的城市冬季風力極小，石家莊便有了每年都很嚴重的霧霾天。
近幾年，為了國際形象，以北京為主的京津冀地區環保戰打響，環京地區的汙染型工業廠陸續被關停，再加上2018年極速下滑的房地產業，石家莊的支柱產業備受煎熬，經濟失速。
在《2018年春季中國僱主需求與白領人才供給報告》中，可以看到，石家莊以6274元排行第32位，基本可是說是位於被監測的全國37個主要城市線上招聘資料的末尾，和許多南方城市相差極大。
如果將涵蓋範圍儘可能地擴大到各個不同的階層，石家莊的平均工資就成了3583元，工資分佈基本集中在2K—4。5K之間。一個大省會有這樣的經濟表現和人均收入，讓人擔憂。
3
瘋狂
石家莊雖然在其他地方優勢不明，但這些年的樓市表現卻異常突出。
由於石家莊房地產基礎薄弱，所以樓市週期一直受北京「需求沿溢」影響。2016年初，石家莊中心區的房價很低，只有8000元左右，甚至都比不上保定和唐山的房價。
直到2016年下半年，北京第一批調控限令出臺，很多石家莊人無法在京買房，開始轉頭“回鄉置業”，購房需求和資金源源不斷迴流到石家莊這片土壤，激起石家莊樓市預期。房價開始飆漲。
2017年六月份，石家莊房價達到最高點。市中心房價達到2萬以上，近郊區也達到了1萬多。幾乎所有區域房價翻番，增幅在110%-130%之間。
2017年9月份，為了響應國家號召，石家莊限購升級，出臺了“5年限售”嚴令。也就是這條限售法令，直接將石家莊樓市墜入深淵。限售是投機客的必殺技，由此可見石家莊的炒作氛圍還是異常強烈的。
從此石家莊樓市進入陰跌週期，直至跌到現在。相對於歷史最高點，今年石家莊二手住房的平均跌幅在20%左右。其中，地段、物業、配套和房齡上有優勢的二手住房價格降幅竟能控制在5%以內，抗跌效能保持得非常好。而這些小區，幾乎都具備了這幾個標籤：房齡新、物業好、地段佳、配套全；更重要的是：二環內。
而二環以外，近郊新區的新盤情況就沒那麼幸運了，有的甚至腰斬30%以上，異常慘烈。
兩年的陰跌週期在中國城市之中，尤其是省會城市，並無多見。這也從側面反映出在此層面上的石家莊房價和當地真實購買力形成了較大的「錯位差」，即使2波小陽春都無法拯救石家莊樓市，太過脆弱。
石家莊目前房價15800元/平米，橫縱向對比各個省會城市，沒有任何優勢，甚至高於鄭州、西安、佛山等等地域強市，房價處於泡沫高位。接下來石家莊還會在「有價無市的陰跌橫盤週期」中長跑，而購房者還需靜待時機，等到泡沫迴歸。下半年要看二手房成交資料，按照目前的資料檢測來看，市中心的核心價值地段已經跌回底部，而近郊新區還有回落的空間。
4
地段
從石家莊近些年的規劃檔案中可以看到，石家莊緊緊圍繞“京津冀一體化”做戰略部署。所以它的發展方向只能指向京津冀的中心地帶，為「
東北方向
」。而在此方向上的重要區域便是「正定」。
正定是目前石家莊重金打造的「門面」，也是石家莊未來疏解市中心人口打造第二極的主要方位。但是這裡想要說的是，正定的房子可以用來投資，但是要等到房價迴歸到基本面，而且需要長持，有一定的風險。
為什麼呢？因為這個區完全是從0開始，沒有規模的常住人口，從2018年往前5年推算，新增人口也不過1萬多人。從上一輪樓市的資料可以看到，正定的購房者主要源於兩個地區：6成主城區和4成正定縣城。並沒有引來外地人的流入，那麼大的庫存後期恐難以消化。而主城區的人口又沒有動力去配套還未城市的正定購房。
而且最重要的是，由於之前的預期炒作太過瘋狂，正定地價5年內翻了三倍，已經將未來價值盡數透支，目前房價已經達到1。5萬，直追市中心。未來正定投資推薦
奧體中心
和中心湖公園片區，且2019年6月，一號線北延正定新區線建成通車後，沿線邊路的房價會有一個小的漲幅，比較抗跌。大家應該及早佈局這個地段。
其次要說的是，石家莊最重要的核心地段——中央商務區。
中央商務區規劃範圍南至
裕華路
，北至和平路，東至解放大街（新勝利大街），西至
南小街
、站前街、南大街、車輛廠前街。目前率先啟動的核心區位於石家莊老火車站和百年廣場區域，佔據城市最核心的位置，總佔地面積約1。08平方公里，自北向南規劃為商務金融北區、
歷史文化區
、綜合服務區和商務金融南區四大板塊，規劃地上新建建築面積約164萬平方米，地下建築總面積約90萬平方米。
中央商務區
是石家莊未來絕對的價值中心，會有各大品牌企業入駐，而周邊打造的也是本地權貴、城市新貴的高檔住宅。地段抗跌保值。
然後再說一下
長安區
。雖然長安區位於石家莊的東北方，且緊挨著正定。但並不是好的購房潛力地段。因為長安是老工業區，曾經是市區房價最低的區域，而且目前還有大量的工廠藥廠需要搬遷。可連線老區和新區的價值，但成為不了價值中心。
其他老城區橋西、新華、裕華，價值相差無幾，大家根據自己的工作和通勤方位做資產配置，但一定要把購房地段置於二環之內。其次是
井陘礦區
、藁城區、鹿泉區、欒城區，這些區千萬別買，別聽著當地的媒介和銷售忽悠，很難發展起來。尤其是近期購買的，絕對會套牢在高位。
5
未來
石家莊有未來嗎？這是石家莊粉絲最喜歡問的一句話。可以說，之前的石家莊找不到定位，完全是莽幹，但是從最近的規劃，我看到了石家莊務實的未來。
首先京津冀地帶不同於珠三角、長三角，它是「一家獨大，眾星捧月」的格局。這種格局之下，就連當年輝煌一世的天津也被抽的乾乾淨淨，何況石家莊這個沒有幾年歷史的新興省會城市。
所以當年石家莊提出爭做「河北第三極」的想法是不切實際的。而且縱使一體化口號喊的再厲害，人才和產業都不會遷移的石家莊。那麼石家莊還有什麼契機呢？
服務雄安。
未來的雄安是中國科研的試驗田，但是科研成果需要實業的支撐。而旁邊的石家莊人口多，勞動成本低，土地資源豐厚，具備現代製造業的基礎。無疑是最好的選擇。未來的石家莊僅需要拉著河北南部的小兄弟協作就可以，完全不要有輻射保定、廊坊、唐山的心思。
「承認弱點，腳踏實地」，才是最切實際的戰略佈局。
現在河北給石家莊的定位和支援很多，戰略上是重視的。因為再維持一家獨大的局面，環京貧困帶的夢魘永遠不會去除，而京津冀也是一紙空談。
那麼等待石家莊的，或許只有時間了。
