阿白33072021-01-01 10:24:07提高審判質量
根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產管理法》《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關規定，結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。
一 【適用案件範圍】
本指引所指的開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同後，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。
法人和非法人組織與開發商之間因購買商品房逾期交房、辦證發生的糾紛可以參考本指引處理。
二【商品房交付條件】
開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格並已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高於該標準的，以合同約定為準；合同約定的交付條件低於該標準的，按該標準認定。
三【商品房交付與接收】
開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開發商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支援，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發商承擔。
開發商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等檔案的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋後又以開發商未能依約提供上述檔案為由，要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支援。
開發商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收並要求開發商維修。因房屋質量問題導致遲延交付的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。
四【逾期交房違約金的調整】
合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）範圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支援。購房人認為該約定低於其實際損失請求調整並舉證證明的，可按實際損失予以調整。
合同約定的逾期交房違約金每日標準低於萬分之一或高於萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的範圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。
合同約定的逾期交房違約金並非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。
合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。
五【逾期辦證的認定】
開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支援。
因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，不予支援。
六【逾期辦證違約金的調整】
開發商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支援。
合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）範圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支援。購房人認為該約定低於其實際損失請求調整並舉證證明的，可按實際損失予以調整。
合同約定的逾期辦證違約金每日標準低於萬分之零點五或高於萬分之一點五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的範圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。
合同約定的逾期辦證違約金並非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。
合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。
七【開發商免責情形】
開發商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支援：
（一）因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；
（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；
（三）因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發商原因造成的除外；
（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。
開發商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支援。
開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關係及原因力大小承擔舉證責任。
八【訴訟時效】
購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。
開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支援。
九【適用效力】
本審判指引供全省各級法院在審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。
法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關問題有新規定的，按照新規定處理。
