艾侃剪輯2019-05-20 22:39:44大家都知道區位對於買房的重要性。
誰都希望自己房子所在的片區，可以成為政府發展的重點區域，這樣才會有資源持續不斷地注入進來，自己可以享受到實實在在的好處。
那問題就在於如何找到這些潛力區位？
講真最重要的還是看政府規劃檔案，關於地段所有的秘密都藏在這些檔案裡。
只不過每個城市的規劃太多，而且一直在變，大家是不太可能把所有檔案都讀一遍的。
我相信在這些差異萬千的規劃背後，應該是藏著一些通用普適的規律的。
我沒有什麼高精尖的理論學術，
但是我想用自己的人肉經驗，替大家梳理出壓中大漲板塊的方法論。
01
因為我平時要在知識星球裡給大家解答全國各地買房問題，沒事就要翻一下各個城市的地圖。
看得多了，我發現中國的不同城市之間，地理形態差別巨大，
你很難用一套簡單的地段論來對某個城市下定義。
不過我還是儘可能地把大部分城市按照地圖形態分成三種，分析出每種形態裡自己的價值體系。
第一種城市形態是自內向外擴張型。
像上海、北京、西安、成都這些城市，地處於平原地帶，是非常適合建設大型城區的。
這些城市從地圖上看形態完美，呈現幾何對稱的模樣。你可以很容易找到一個清晰的市中心，然後從市中心向外擴散發展。
由於城市是一圈一圈向外攤大餅擴張，所以發展到中後期，在資源有限的情況下，政府不太可能在所有方向上平衡發展，往往會選擇一到兩個方向主攻。
因為城市本身地勢平坦，沒有自然條件上的羈絆，每個區域可塑性都非常強，所以
在打造潛力新區這件事上，政府規劃的行政力量起到決定性作用。
比如上海選擇了東西兩側，浦東和大虹橋是未來十年發展的重心。北京選中了北城和東邊的通州。西安則是向南和向東。成都以南向為主。
在這樣的城市，房價總的來看是，越靠近市中心越貴，從市中心向外，房價呈現逐步走低的態勢。但是在城市近郊這些被重點打造的副中心，房價也是相對高點。
像上海的張江、唐鎮、大虹橋，北京的望京、通州、西二旗，西安的曲江和高新，成都的天府新區，都是接近市中心的房價。
所以在這樣的城市買房，
要麼是買市中心的品質住宅，享受既有資源，要麼是順著政府主導方向，佈局近郊潛力新區
，千萬不要四個方向都押注。
02
第二種城市形態是兩翼齊飛型。
這樣的城市多少會因為受一些地理或人文因素影響，導致主城區發展空間有限，需要把人口和產業向外匯出，所以會出現主城區和兩側齊頭並進的情況。
舉三個城市的例子。
蘇州是千年古城，主城區內有眾多歷史文化保護建築，政府就索性直接在城市東西兩側各搞了一個園區和新區，導了非常多的產業產業注入進去。現在蘇州房價高點是在東部的園區，而不是市中心。
杭州主城六區已經沒有什麼增量空間了，政府主導方向是向東為主，錢江新城、錢江世紀城、蕭山新城區，然後是大江東。西側是高科技產業帶，西溪溼地、未來科技城。城市發展的重心在市中心和東西兩翼。
而南京則是向三個方向，向西南方向，河西的房價已經超過了新街口，成為新的CBD，向西北的江北新區也是下一個增長極，另外向東的江寧則是產業聚集帶。
在這樣的城市買房，要特別小心土著的傳統市中心偏好。
因為老的市中心腹地有限，不太有利於建成連片的高檔品質社群。
如果發現政府把精力放在周邊，而不是在市中心拆遷，那
應該放棄傳統的市中心，考慮兩翼的新區
。因為那裡有更大的縱深，潛力巨大。
03
第三種城市形態是塊狀分佈。
這樣的城市因為自然條件的原因，整個城市被山川河流切割的四分五裂，很難找到一個典型的市中心。即便是市政府規劃的城市建設，也要結合自然環境來推進。
還是舉三個城市的例子。
我們只要看了地圖，即便不看政府規劃，也很容易找到城市發展的方向，因為的確也沒有什麼其他地方可以造城了。
比如深圳的東南是香港，北側是大片連綿山脈，整個城市只能東西橫向發展。深圳的副中心以前是羅湖，然後是向西去到福田，現在是再向西去到前海，未來發展的方向就是向西北的寶安和向北側的龍華和光明。
重慶的地理形態更加支離破碎，兩座大山和三條河流切割之後，重慶只有北側有大塊腹地，決定了城市發展方向必須一路向北，從渝中，江北到渝北。
福州周邊群山環繞，主城區發展完之後，也只有向西南和東南兩翼還有些餘量。
在這樣城市的買房，可以完全不顧及市中心概念。因為城市本身已經被分割成一個個塊狀，每塊都有自己的副中心，產住融合，自成社群。所以買房的關鍵
，是要找到那些腹地廣闊，有產業潛力的副中心。
04
好，大家看到這裡應該會明白，每個城市有自己的地理特徵，我們是不能簡單複製其他城市的成功經驗。
我們更應該做的是，
掌握政府主導的發展方向，看地圖找出城市主要動線，瀏覽當地人文歷史，用腳丈量主城區和周邊板塊，最好再和土著和新移民聊一聊
。其實這一套做下來，你自己就能發現潛力區位。
不過還是有人會問，那有沒有什麼共性的思路可以參考呢。
有的，還是有一些現成的經驗的。
我說幾個自己觀察到的小技巧。
首先是去
尋找腹地廣闊，有大量空地的區位。
政府發展的方向一定是有大片增量土地供應的地方。
其實這個邏輯也很簡單，一想就明白，只有大空間才可能造出產業、商業、住宅連片的整體社群，才適合大規模基建。
更深層的原因是，只有大片空地才能讓政府憑藉賣地收入，支撐起滾動開發，把新區建出來。
所以大家發現沒，我們舉例子的城市地圖，用的都是百度衛星圖，而不是標準地圖，我們就是要找出那些綠油油的空地來。如果這些空地上有河流湖泊的話，問題不大，以目前的建設能力，跨江連湖已經可以克服。關鍵是不能有大山，山脈會切斷土地連片。
所以在上海的朋友，就會明白，為什麼我們那麼看好大虹橋。
你看下地圖就會知道，因為大虹橋有天量的土地沒被開發，而且沒有大山和河流，正好處於新移民進入上海的主要動線上。你環顧四周，沒有任何一個區位可以和它競爭，大虹橋一定是未來上海的主攻方向。
05
接下來要說的這個技巧更重要，大家要注意的是，即便是在城市主攻方向上，
政府主導不同業態的發展順序，最終對片區房價影響也是巨大的。
房價容易大漲的區域，一般的發展順序是，優先建造連片的高階住宅群，然後是周邊有佈局高新產業，接著是社群內建造大型商圈，最後是物流和景觀功能的布放。
這裡參考了樓市問號山丘老師的觀點。
比如上海聯洋、大寧，合肥的濱湖新區，還有蘇州園區，都可以看到大片次新高階住宅，且周圍離金融和高新科技園區不遠，然後是慢慢引入地鐵通勤，吸引高薪人口入駐。
另一種大漲區域的形態，是以產業園區為主導，然後周圍配建住宅、商圈，再輔以物流功能。
比如上海的陸家嘴、張江、唐鎮，南京的河西，杭州錢江新城和錢江世紀城，西安的高新區。
這種發展模式，完全依賴於產業園區的興起。如果是金融和高科技企業為主的園區，那湧出的高薪人口一定能支撐起高房價。
反過來，如果產業疲弱，那周邊房價也不會表現太好。比如上海北區房價一直羸弱，就是因為寶鋼為首的鋼鐵產業連續多年走低。
我最不看好的、
房價上漲緩慢的區域
，大都長成這樣：
社群內以物流功能或者景觀規劃為主，周邊配建住宅，輔以零星點布的產業和商圈。
比如高鐵站和機場附近都有建設新城，還有些房企喜歡在大城市遠郊或者三四線城市建設海景、湖景和山景住宅。這些在我看來都是坑。
因為進入這些片區的人群主要是流動人口，比如遊客和旅居人群，周圍是物流和旅遊等低附加值的產業，很難沉澱高薪人口。沒有產業，就沒有安居樂業，也不容易吸引願意支付高價的接盤俠。
06
最後要強調的是，
要注意政府規劃傾向性，最好等到規劃已經開始落地後再進入。
如果大家關注政府規劃的話，可以發現，大部分城市目前正在執行的是200X年至2020年的規劃。
那些大城市老的市中心都是在2000年以前建成的。
他們的優勢是周邊有教育，醫療和政府行政機關資源，但是因為有大量老破小低端住宅的羈絆，存量騰挪施展空間不大。是否能被納入規劃中的建設重點，這個不好說。
另一方面，大約是在2000年以後，幾乎所有的地方政府都在城市近郊打造一個個新城，現在大家所熟悉的各種網紅新區也就是從那個時候慢慢熱起來的。
所以大家務必留意政府規劃的傾向性，
看清楚當地到底是主推市中心拆遷舊城改造，還是將資源注入到近郊新區，或者兩者兼而有之。
這個直接關係到板塊選擇。
另外還有一個需要了解的，就是有的政府規劃會變得很快。一屆政府一個方向。比如以前天津是重點打造濱海新區的，現在基本已經放棄了這個想法，朝西北搞京津冀大融合去了。
面對這種情況，我的建議是一定要等到規劃落地才能進入。
具體來說，就是地鐵開始建設、大型樞紐開造或者有寫字樓產業園區開始招商。
一定要確保前期投入的沉沒成本足夠大，我們才能跟進。
07
好了，以上就是我的一些小經驗，供大家參考。
我一直覺得，買房這件事，試錯成本極大，與其自己四處碰壁，不如多聽聽過來過來人的一些話。我們不一定能點石成金，但決不會讓你踩坑。
這麼多年來，掘金房產的夢想就像黑暗中的明燈一樣吸引人們源源不斷進入。我每週都會和十幾個粉絲當面聊上一陣，談談自己對房產的理解。說實話，這些買房方法談不上有多玄幻奧妙，但我還是想提醒大家一句：
相信自己，但也請尊重專業。
