布夫舟2019-09-18 00:06:46為什麼德國人可以一輩子租房，而我們卻不能呢？對於這個問題，看看二戰後德國公共住房政策的發展和演進就明白了。
首先看看德國的住房政策。第二次世界大戰結束以後，德國城市遭到巨大的破壞，四成左右的住房被摧毀或者嚴重毀壞。
根據統計，原聯邦德國區域內1060萬民用住房中有230萬被完全摧毀，損失比例高達21%。另外，21%的住房遭到嚴重損傷，特別是人口密集的大城市。例如科隆和魯爾工業區，80%的住房受到不同程度的損壞而喪失居住功能。
同時大量平民又開始返回城市，並且還有大量老百姓從民主德國逃亡到聯邦德國，這種情況下德國面臨嚴重的住房問題。
二戰後住房緊缺而出臺的住房出租管制制度。
由於住房的短缺，使得房屋出租的價格暴漲，因而很多老百姓都沒有辦法負擔租房的費用。針對這種情況，德國採取了“房屋出租管制”，或者又稱之為“指導租金制度”。
簡單來說，就是各地要掌握當地所有住房的大小和使用情況，根據具體情況，提出相應的指導租金水平，這個租金水平基本被凍結在1936年戰前的水平線。
同時，根據住房面積或者使用情況，實施房屋配給，也就是說哪怕整個房屋是私人的，當時的德國政府也有權在這個房子中安置沒有住房的家庭或者個人。
在當時，沒有經過允許，戶主不得退租，或者收回房屋的使用權。
很明顯這種措施是臨時性的，到1960年聯邦德國就有條件的取消了指導租金制度。
1950年《第一部住房建設法》。
由於德國二戰後住房如此緊缺，因此需要投入大量的公共資金進行住房建設。所以1950年的《第一部住房建設法》就明確了一系列國家公共資金投入進行住房建設的模式。
第一、公共住房建設。當時聯邦德國投入了大量無息貸款，並且允許在較長時間期間內還清，房屋的租金由聯邦政府決定和調控，這就是當時的社會福利房建設。福利房低廉的租金可以被廣大低收入家庭所接受，雖然住房的產權是私人的。
第二、稅收優惠住房建設。這部分的優惠政策主要是免除10年的土地稅和一些建造費用和稅收。它沒有特定物件的限制，出租價格別限制在成本出租價。
第三、自由市場化住房建設。這部分主要是透過間接的資金優惠政策來推動住房建設。比如住房建造收益稅減免，住房交付使用後的12年裡，可以將所有建造費用減半，再計算投資人需要上交的所得稅。
1956年《第二部住房建設法》。
《第二部住房建設法》的副標題為住房和家庭法，其包含了鼓勵私人死纏積累和促進健康家庭生活的政策導向。
第一，推動和促進為廣大社會階層，尤其是為低收入階層提供的住房建設。
第二、鼓勵私人擁有和建設供自己家庭居住的房屋，即個人不動產（包括土地）。
第三、在住房建設中啟用各階層民眾的行動力和住房儲蓄行為，達到自助和減低政府財政壓力的目的。
從這裡就能夠看出來，當時聯邦德國是鼓勵私人建造房子的，出租房不過是作為緩解住房供應不足的一種過渡性政策，而非目的。根據規定，在租房期間，房地產所有人不得提高租金和強行收回房屋使用權。
由於德國特有的住房政策，當時的德國人不願意從傳統租金低廉的公共住房搬到居住條件更好的優惠住房中，而且德國住房私有率相對較低。1950年僅為24%，到了60年代中期超過30%；2002年，私有率為42。6%；2011年，私有率為46%，其住房私有率遠遠低於其他國家。特別是一些德國大城市住房私有率更低，柏林和漢堡的住房私有率僅為16%和24%。
