野釣湘西粟米2022-04-09 15:50:42感謝邀請，很少回答頭條上的問題
我以一個從業14年的深圳小產權房專業人士的角度來回答你：
首先你必須得搞清楚買小產權房主要是要有哪些證件，有哪些證件是必須的，有哪些證件是最好的，有哪些證件是不能碰的。
深圳的小產權房，如果按照證件的頒發或者是申報領取順序，應該有：
1，地皮單（基本上是九幾年和村委購買，有某某股份合作公司蓋章）
2，兩證一書（《建設用地規劃許可證》，《建築工程規劃許可證》，《寶安縣居民（私人）建房用地批准通知書》）
3，深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執（簡稱歷史遺留），深圳市場在賣的基本上屬於以上證件的一種或幾種，能齊全的不多。
其次就是綠本的，綠本上面註明很清楚，不能買賣，但可以進行抵押，所以建議不能碰。再有，還有部分小產權房整棟是有紅本的，購買起來要名額，這種嚴格意義上不能稱為小產權房了。市場上面還有一種綠本，就是村委頒發的那種，這個根本就不能算什麼證，因為村委頒發的沒有任何法律效力，今天不探討。
然後再回到你的問題：如何能確定對方是開發商或者是第一手業主？很簡單，上面所說的證件是誰的名字誰就是第一手業主，誰就是開發商。但是，市場上普遍的情況是，很多當年的地皮主是和別人合作，一人出地皮一人出資金合作建房，那這樣算來，合作者也算是開發商；2010年以前，很多單套散賣的小業主，不管是跟地皮主還是合作方買入單套小產權房，都是簽訂《合作建房協議書》並進行了律師見證，這樣算來，持有第一本《合作建房協議書》的單套業主也可以算作一手業主。估計題主想問的也就是這種情況吧，因為實際交易中散賣的小業主是很難跟地皮主出來籤買賣協議的，因為地皮主要麼是跟別人合作建房很少出來自己簽字；要麼是整棟樓都是自己的拿來出租，急用錢要賣也是總棟賣或者是按層賣，很少會散賣。
第二個問題，在籤合同當中需要注意哪些問題或者是規避哪些風險？其實，你能夠分辨得清證件，確認好權屬問題，避免好一房多賣，規避一些證件可能的陷阱，就已經80%的安全了（相對來說）。至於合同條款這些，律師樓都有固定的版本，這些版本都是經過多年的市場檢驗了，基本上不會有太大的問題。其他的就不想講了，我不可能把我十多年的經驗一兩天就給你講明白，那這樣我十多年不就白混了，哈哈哈。當然，如果你找我買房子我肯定會把好關的，讓你放心的［捂臉］
深圳拆遷房友圈2022-04-08 23:36:29很好分辨的，要看對方提供資料的證明檔案，開發商一般是公司，是不是一手購房者也是要根據資料初步認定！至於資料是否真實，需要配合水電煤氣戶名單據或物業或街道辦等處落實即可！
