這幾天，廣州的家長圈兒裡，出了兩件事。
首先，11區的中小學2020年招生相關細則陸續公佈了，其次，“教育資源扎堆”的
廣鋼
片區，砸了幾百萬買省級名校學位的業主，也開始為了學位維權了。
想到早在節後剛復工時，就有不少在選房路上焦慮著的老父母親早早點名，希望局姐能推一期學位房專題，畢竟，想讓孩子進好學校的心，是不變的剛需，也是投資房產時最硬的通貨之一。
是時候教大家一些學位房的避坑常識了。
這一篇，主要涉及以下幾個主題：
1、學位房市場的真相是什麼？
2、最近的入學新政，對學位房市場有什麼影響？
3、是買市區老破小的學位房好，還是郊區新盤的名校分校更好？
廣州市
中小學2020年的招生細則一公佈，幾家歡樂幾家愁。
這屆招生細則，和往年相比，最大的區別有兩個。
一是“公民同招，禁止擇優”。
也就是說，任何學校都沒有辦法提前“掐尖”了。而且，因為公辦和民辦搖號存在時間差，
一旦搖上了民辦學校，無法保證能回原來的公辦學位。
以前，你不買學位房，還能選擇從幼兒園開始“雞娃”，透過筆試面試進入進優秀民辦小學、初中。現在，這條路不能說沒人暗渡陳倉，至少是越來越窄了。
想進優質民校，那真的是要“拼手氣”了。
二是天河區的小升初，未來可能無法直升了。
以前，天河區所有的小學都有對口直升初中，買一套天河區的房，相當於買了九年一貫制的保險。熱門小學+熱門中學的組合，對口學位房熱到不行。
但是，天河區的小升初從2026年開始，就不再保證100%“對口直升”了，一些熱門初中很可能會像
越秀區
一樣電腦派位，而且名氣越大的學校，搖中的可能性越低。
畢竟，以名氣最大的
廣州中學
為例，根據2020年的招生計劃，對口的5所小學一年級一共招55個班，而廣州中學2020年只招25個班，不到對口小學的1/2。至少有一半的娃，要被分流到其他中學去。
招生細則公佈之後，
廣鋼的家長，維權了。
眾所周知，廣鋼作為一個位於老城區的高密度舊改居住片區，
最大的賣點和標籤就是教育資源。
在售樓部的規劃裡，北區對應省實荔灣學校，南區對應
華附荔灣小學
，新學校沒什麼成績可以比拼，但光憑教育集團的名頭，家長就願意擠破頭，出個幾百萬。
而現在，這批家長，幾百萬花出去了，
孩子卻面臨被統籌到村小的事實。
根據各大公眾號的爆料，有苦主去年在
中海
銷售的宣傳下，為了讓小孩今年9月入讀省實，購買了
中海花灣壹號
。
確實，2019年，整個廣鋼北區人戶一致的娃，都可以入讀
省實
。
結果，到了今年4月，傻眼了。說好的對口入學沒有了，
中海花灣壹號從省實地段變成了統籌派位。
確切地說，2020年荔灣的公辦小學招生計劃中，
除了省實“所在規劃地塊的新建樓盤業主”
，也就是
華髮中央公園
的業主之外，包括中海花灣壹號在內的所有廣鋼北區業主，都要接受派位。
派位的結果，有可能是北區的華附荔灣小學，也有可能是附近的“村小”。
這樣的結果，絕大部分家長都不願意接受，據說現在已經有幾百家長在維權，最大的訴求，就是省實擴招，把整個北區的孩子都招進去……
可是，拋開師資能否跟上不說，建學校的時候，規劃的班級數量就那麼多，難道要一兩年時間裡，把所有的教室都填滿嗎？之後幾年還招不招新生了？
反正局姐是悲觀的。
寫到這裡，局姐深刻感覺到，
在教育政策變動頻繁的大背景下，學位房這個東西，從來都不是保險箱。
附加在房子上的優質學位就像是薛定諤的貓，你買房子的時候是一個樣，用的時候，可能就變了個模樣。
投資學位房，也變成了一個難解的賭局。
但是，
從政策的變化方向，還是能看出一些大趨勢。
比如說，
所有的政策變革，都源於優質學位稀缺。
根據現在的政策，如果房子帶自帶優秀的公立小學學位，那麼，你至少擁有了一次直接選擇公立小學的機會，以及一個民辦牛校的搖號機會。
如果你沒有這個公立小學的學位，那麼想進好學校，就只能多燒柱香拜拜神了……
而且，以往民校可以掐尖，生源本來就比對口入學的公立學校更好，
如果真的嚴格實施民辦搖號，
民辦牛校的教學質量會迎來很大的衝擊。這個時候，就
更顯示優質公立學校的珍貴了。
其次，
官方所期待的教育資源的分佈格局，是“優質均衡”。
本來，廣州的優質教育資源分佈很集中，以中學為例，也就是華附、省實、
執信
、廣雅“四大名校”外加一些老城區的重點中學。
為了讓優質資源均衡化，廣州從2017年開始推動優質學校“老帶新”，集團化辦學。現在，全城有56個教育集團，覆蓋了282所學校。這下，“優質學位”的比例，就大大增加了。
最後，有人覺得，
優質學位一氾濫，學位房的溢價就會逐漸下滑。
不，不會的。
這麼說吧，長沙從2001年開始做教育集團化，可以說，現在全
長沙市
的中學，絕大部分都處於六大教育集團名下，光是排名第一的長郡教育集團，旗下的中學就過了百所。
然而，長沙優質學位房的溢價還是很高。
在長郡體系下，成績排名最靠前的學校之一——
長郡雙語實驗中學
，對應小區的二手房價比周邊小區至少貴30%以上。
總的來說，
廣州的學位房價值一定還會水漲船高。
對於一所新建的學校來說，學位房的溢價，關鍵看有沒有名頭，而過了幾年之後，學位房是否還能保持更高的溢價？關鍵看成績。
當然了，現在的成績都不公開排名了，家長買房的時候，很多也是“盲選”，這就很考驗家長自己的資訊搜尋能力了。
最後，再說說學位房的選籌。
有人問，到底是買市中心老破小的學位房好，還是買郊區新盤的名校分校更好呢？
我們首先要明白一點：
決定學校教學質量的，有兩個方面：
師資，以及生源。
越秀、荔灣的名校有著歷史沉澱下來的優良資源，能夠吸引最好的老師和學生。
但是隨著城市發展，重心東移，天河發展起來了，大企業更多，政府也開始有錢投入教育了，人才開始流向新區。
老城區的多數名校，已經有過了發展高點的意思了。
所以，
如果是自用，老城區名校老破小的價效比更高，確定性更大。如果是為了投資，可以考慮新區更多一些。
但是，如果買郊區的名校，也有一些要小心的地方。
比如說，有一些地方的學位，變動的機率是非常高的。
像廣鋼這樣，新樓盤扎堆，學校建造的速度根本跟不上新開發樓盤的戶數，後期可能會遭遇統籌，
最靠譜的就是買名校配建小區的房源。
再比如說，如果樓盤真的非常偏遠，既不在廣州的發展主軸，周邊又沒有大企業，入住率很低，很有可能學校建好了，但
整體的生源不行
，也會影響學校的成績，
最終影響學位房的保值潛力。
最後，
在現在的政策下，絕大部分小升初都會變成搖號入學。
如果要保險一點，可以
儘量選擇九年一貫制的學校。
這種學校是不用參與搖號的。
但是，政策說變就變，現在買入，去博至少六七年以後的直升，誰知道呢？
