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經過近一週的發酵，房地產稅的話題熱度依舊居高不下。而大家關係房地產稅的根本原因無非是想知道這次房價能不能打下來？或者有什麼應對方法？
試點城市雖暫未敲定，但基本鎖定在房價漲幅高、土地資源緊張、極具示範效應的城市之間；徵收物件也有了苗頭，除小產權房、農村宅基地外，以存量房為主體的商品住宅將是主要徵收物件……
而在大多的關注與流量都聚焦在房地產稅之上，樓市利率卻在悄悄發生變化，居高不下的首套/二套房貸利率終於有了鬆動跡象。
一邊吹風房地產稅，一邊降低房貸利率。一緊一鬆的市場是否是最佳買房時機呢？
壹丨利率走低 放貸加快
前兩天貝殼最新報告顯示，其監測的90城首套房貸利率為5。73%、二套5。99%，有了1個基點的雙雙下調，微量的變動不足以影響實質購房成本，但這是
2021年以來，貝殼監測到的房貸利率首次下降，況且還有90個城市做研究樣本，訊號意義顯著。
在典型城市裡，房貸利率下調的均是南方城市、沿海城市，
大風向不轉向的話，傳導至北方內陸城市，只是時間問題。
杭州因為過去兩年的樓市高熱，投機氛圍高漲，早在今年初首套房貸利率便衝破了6%，二套在6。2-6。3%左右，但十月以來，當地房貸利率出現鬆動，主流銀行紛紛下調。
杭州本地除招商銀行外，基本都能做到首套5。9%的利率，花旗、匯豐甚至能做到5。3%，下調基點10-20個。
利率下調的號角吹響浙江，紹興、寧波、溫州、嘉興等地近日也有十幾個基點的回落。
長三角浙江率先回落，珠三角廣東也不甘示弱。
廣州、中山首套、二套降低10-15個基點，就連示範區深圳都有了5個基點的降低。
同時在放貸速度上，
以往動輒6個月以上的放款時間，壓縮到了3-4個月
，這對購房者算是實質的利好。
按貸款300萬，等額本息30年，利率5。9%來算，
每個月能少還約800元，攢個三十年，一輛奧迪通勤車的成本倒是出來了。
之所以房貸利率普降，是十月前後的多次吹風有關：
9月7日，銀保監會督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支援。
9月18日，證券時報頭版評論：滿足真實住房需求離不開房貸資源的有效配置。
9月22日，經濟日報發表題為《樓市調控應注意滿足剛需》的文章表示，下一步，調控政策應更加最佳化，不斷滿足剛需群體的購房需求。
10月21日，銀保監會：在貸款首付比和利率上支援首套購房者。
房貸利率與樓市熱度息息相關，
房貸利率走低時，銷量總會回暖，反之會讓銷量下行
，08年、14年救市時，皆是如此。
如果明年利率繼續下行，在政策強壓下的樓市房價還在打折，你說會不會有購房者入場呢？而明年貨幣政策一定會比今年更寬鬆！
貳丨再聊房地產稅
然後我們再來看大家關心的房地產稅的徵收形式，主流觀點不外乎以下三種：
一、按套數免徵。
家庭首套及2套以內免徵，重點打擊3套及更多的囤房、投機群體，但現階段還敢大量持有房產的，要麼是靠炒房發家的，要麼是土著拆遷戶，總資產輕鬆破千萬，甚至上億，靠房產可有穩定的現金流回補，估計人家是不會在乎給國家交這點稅的。
但如果按套數來徵收，那試點城市的優質房產還是會繼續上漲，各自的免徵資格，一定留給優質房產。
二、按人均居住面積免徵。
這點其實是變相鼓勵大家去生三胎，如果按人均60平米來免徵，那夫妻兩口子+三個孩子，免徵面積就有300平米，對大多數家庭來說，免徵面積足夠了，前提是得有生三個孩子的精力和資本。
但如果你多套房子，超過的面積，你一定會把不太好的房子優先處理掉，那也就是說好位置房子更保值。
三、按總價上限免徵。
深圳就搞過類似的稅收，名為“豪宅稅”，凡是面積超144平米或總價超過750萬的就要交稅，但對於試點城市而言，這種操作起來還需要很多細節，是否跨城市統計？交稅門檻又如何設定？都是細節執行的問題。
那大家有沒有發現，其實最終無論採用哪種徵收方式，都是位置越好的房子越會被保留下來，保值性也越強。而且尋常老百姓，基本上與房地產稅無緣，
如果真到了全民普及的那天，那更不用擔心了，利率會很低，一年到頭來收不了幾個錢。
強調過很多遍，房地產稅對房價長期是沒有什麼影響的，但短期內確實是有利空的，免不了試點城市出現拋售的案例，資產的配置也急需調整，房地產稅給出的試點期是五年，試點得當，不排除全國落地的可能。
所以憂患意識一定是要有的，
核心城市的優質房產，值得持有並且交稅，長期漲幅足以覆蓋持有成本，三四五線以及各類縣城的房子如果還要徵稅，那就沒什麼意義了，除了自住，別無他用。
全國樓市，以及城市內部的樓市分化還會加劇。
假設你在深圳和蘭州各有一處房產，兩地都開徵房產稅，從價值的角度來出發，肯定是賣掉蘭州的房子，活躍資金進而向深圳這樣的頭部城市靠攏。
再回頭想想初見限購、限售、限貸、租售同權等政策時，都曾抱有房價下跌的願景，但
藥效過了，該漲的不還是漲，而且越是限的嚴格的城市，基數和漲幅都在領先全國。
房地產稅這幅特效藥，藥效又會維持幾年呢？樓市調控重在預期管理，現在的經濟情況，大夥也都看到了，沒有新的大腿頂起來之前，房地產不能太難看。影響房價的核心因素是貨幣、城市化率、人口和經濟增長。
提前打出房地產稅試點城市這場牌，有望對沖明年可能到來的政策環境寬鬆，讓輿論壓力和炒房熱情平淡一些。
叄丨深入調整的西安
最後聊下西安市場吧，最近是不是打折樓盤越來越多了？而且跟我們之前預想一樣，在市場下行時，越外圍樓盤越先涼涼，尤其是之前價格拔得高的專案。
去年港務區一萬三的樓盤很多，奧體核心板塊接連供貨，也許是供貨量大、也許是城市東北的新區、也許是全運會級別不夠，多少人把港務區當備胎；同期，灃東、灃西接連爆出高價盤、高價地，甚至反超主城區，市場預期一致看漲，堅信大手筆的規劃一定會接二連三的兌現。
暫且不論城市兌現度，單從房價與樓市來分析板塊熱度。現在的港務區，一萬五六的價格還在搖號，奧體核心區漸罄，轉而向政經、港務區板塊外溢，前不久的集中供地中，港務區土地鮮有流拍，融創、華僑城、保利等房企或補倉，或入局。
而灃東灃西的情況不算樂觀，尤其是在830限購區域擴大後，灃東、灃西樓市熱度急轉直下，灃西某盤能在半年的時間裡漲了6000元+/㎡，也能在不到四個月內，跌回開盤價，出來混的早晚都要還。
再強調一遍，新區選盤價格梯度很重要，沒有價格差就意味著風險和更長的兌現週期。
踏實發展才是硬道理，不然碰到突發的政策、急轉直下的市場，免不了被打回原形。
