因為是剛需買房的需求，打算定居深圳，所以我從去年年底開始聯絡鏈家，四處踩盤看房，重點看南山、福田和寶安的二手住宅。
因為看了不少的樓盤，並且自己有做整理。我就把近半年深圳各區踩盤的感悟整理出來，幫各位剛需瞭解一下深圳各區的房價情況。
二手房市場透明度高，很難撿個大便宜
因為看的樓盤太多了，為了量化比較各個樓盤的優缺點，我把樓盤的外部因素和自身因素都逐個羅列出來一一對比。外部因素包括片區、商圈、交通、地鐵、學位、環境，自身因素包括物業、建築年份、停車、戶型、面積、裝修、樓層、朝向採光、總價。把看過的樓盤真實比較過後發現，二手房市場化程度高，一分錢一分貨。這些外部因素和自身因素就像一個個砝碼，每個因素自身分量疊加起來就是最後的房價。各方面都很好的價格肯定不會好。找到瑕不掩瑜、自身喜歡的房子才是最實在的做法。
二手房比新房好的一點就是，市面上有足夠種類繁多、差異化明顯的樓盤可供挑選。這樣就能在那麼多因素中，挑選出“優勢因素自己看重的，劣勢因素自己不那麼在乎”的房源。比方說，作為年輕人，我是非常看重交通便利和商圈的，面積小一點、小區差一點無所謂。那麼我就專門選定幾個商圈周邊1公里範圍的小戶型樓盤。
但基本上來說，買二手房很難撿到大便宜。畢竟剛需還是不少，剛需房源只要比同類型降價十幾萬，就能很快賣出。既然降價十幾萬就能賣出，怎麼可能會出現降價四五十萬的大便宜呢？在深圳這個二手房成交活躍的市場，要撿到大筍盤真的難。很多號稱是筍盤的，去現場細心看過後，總能挑出一些額外的毛病。所以，看中有合適的樓盤，不要太糾結於是否足夠物廉價美。一猶豫，就沒了。三番兩次落空後，對剛需買房心態更加不好。
交通對房價影響十分之大，大到你想象不到
在最初透過APP看房後，我產生了一個很大的疑問：都是關外，為啥二手房寶安、龍華中心、龍崗中心會有明顯的梯度差別？寶安中心、西鄉片區的均價在6萬以上，龍華中心均價在5萬，龍崗中心甚至更靠近關內的地區均價才4萬。
照理來說，寶安的工業區很多環境不好，幾個不近地鐵的樓盤價格也很高；龍華中心區規劃得不錯，而且算是深圳的地理位置中心；龍崗的規劃和綠化都很出色，房價反而是窪地。實在讓人難以理解。
最後我在一個鹽田的二手樓盤那裡找到了答案。
鹽田的房價同樣讓我困惑了很久。跟羅湖福田南山一樣，同樣叫做關內，為啥南山房價漲到8、9萬一平，鹽田的房價還有不少是4萬出頭，甚至跑不贏龍崗。我注意到，鹽田有一個樓盤叫做中海半山溪谷花園，中海地產07年建成的，樓齡不算老，戶型也可以，旁邊有地鐵規劃。為啥還能300萬內買個大兩房？
當時我看來這就是對剛需的大利好啊！大地產商、戶型方正、背靠梧桐山、視野開闊、有地鐵規劃、樓齡新，除了遠了點外，怎麼看怎麼順眼，直到我開車去了一趟踩點。
工作日已過上班高峰期的9點鐘，我從福田中心區開車出發，一路通暢開了整整一個小時才到這個樓盤。因為梧桐山的隔絕，羅湖到鹽田只有一條大路可走。我已經可以想象，在工作日通勤時間，從鹽田出發，一條道開到擁堵不堪的老城區羅湖，經過不可躲避的塞車後到達福田，起碼要1個半小時，更別說我的工作地點在南山了。
寶安的優勢在於，有京港澳高速、107國道、沿江高速，可以無縫接駁關內的北環大道、深南大道、濱海大道，全程高速直接到市區，所以即使上班高峰期從寶安最北邊上高速到福田，最多也就一個小時左右，去南山花的時間更短。龍華雖然地理位置離關內近，但是梅林關堵車長期被人詬病。龍崗的高速倒是暢通，但是離南山較遠，所以還是挺不方便。這麼看來，雖然都是關外，雖然寶安目前規劃建設感覺還沒有龍華中心區、龍崗中心區好，但是就交通這一個因素，寶安徹底壓倒後兩者，房價也是如此。
如果純粹是看地理位置而言，寶安、龍華、龍崗離關內中心區的距離都差不多，甚至感覺龍華會稍好一些，龍崗更遠一些。現在城市交通如此發達，單純從距離遠近來判斷一個地區偏還是不偏已經沒有意義了，重點是公共交通以及駕車的便利性。城市的商業、景觀、醫療資源都是有限的，能否方便獲得其實就是交通的意義。網上看起來不錯的一些二手樓盤，但真正實地踩過才知道——真的交通不方便啊。價格不會騙人。
碧海灣附近新盤都敢賣7萬多一平，反正我是不相信什麼大灣區規劃這些空泛概念化的大餅，但11號線讓碧海灣到福田中心區只要半個多小時這卻是實實在在的區域利好。所以原先一些地方偏遠或者開車堵塞的區域，開通了高速或者規劃了地鐵真的會對片區的房價影響很正面。
小區的居住感受，物業的影響真的非常重要
在很多剛需和投資客眼裡，物業其實是一個沒有太重要的影響因素。但是就我個人的居住和踩點感受，物業對於小區的影響非常非常重要。
我居住的南山舊小區來說吧。這個小區樓齡有20年了，之前破舊破舊的也就習慣了。後來不知怎麼回事，業主委員會統一透過，更換了物業。短時間內整個小區煥然一新，從保安面貌，到小區衛生治理，再到節日關懷，比之前徹底提升了幾個檔次。連住隔壁的業主都說了，換了物業後整個小區變好了不少，不少打算賣房的業主都提高了報價。
從踩點的不少樓盤來看，很多樓齡超過10年的小區，因為小區物業做得好，仍然保持得非常新，進去給購房者的直觀感受會特別舒服。但也有不少地理位置很出色的小區，售價很一般，以為是筍盤，實地踩點後才發現小區的各種問題：垃圾亂放、樓道堵塞、光線昏暗、停車場髒亂、綠化全是泥。對於投資者可能沒那麼看重，但是對於買來自住的，物業真的是一個非常重要的因素。當需要長期住在一個地方的時候，你就意識到物業真的跟這個小區方方面面千絲萬縷的關係，真的不是管管進出、修修電梯、倒倒垃圾這麼簡單。多年之後，需要改善置換的時候，當發現整個小區保養得不錯，你就會感謝有一個好物業，幫你的房子比周邊同類型賣了個好價錢。老是幻想當上業主後，進入業主委員會把原先物業踢走，換成更好的物業。這種想法想想就好，真幹起來不容易。這是我多處踩盤得出來的經驗。
稅費的影響很大，不可小視
沒有看房前，真的對買二手房的稅費沒有太大概念。後來有一次中介幫忙計算了同一個小區的相同戶型，一個是滿五唯一紅本在手，另一個是滿二有貸款，一算才發現前者的稅費合計最多13萬，但是後者有接近30萬的稅費！而且這些稅費是要首付款裡面支付的，是不能貸款的。尤其是不少剛需本來就只有幾十萬一百來萬首付款，多個幾十萬稅費，總價是看似只多了稅費部分。實際上，考慮到稅費佔用了首付，透過槓桿效應，貸款總額也被壓縮了。
對於買二手房而言，費用的構成大頭主要有中介費+交易稅費+贖樓費用。中介費目前市場水平大概是成交價的2%，除非是朋友之間買賣，如果是透過中介的話，這個大機率免不了。所以，二手房的稅費區別，主要就在交易稅費和贖樓費用。交易稅費大致分為三檔：滿五唯一、非滿五唯一、不滿兩年。滿五唯一就只有1%的個稅，非滿五唯一（包括不滿五年和非唯一住房兩種情況）就額外多1%的契稅，不滿兩年的再額外多一個增值稅。實際上贖樓費用才是支出大頭。只要房產還在按揭或者抵押狀態的，都會產生贖樓費用，贖樓費用跟銀行欠款餘額大小和辦理時效有關。越早買的房，當時房價還不高，所以按揭的餘額會比較少。如果是最近兩年才買的房，房價已經很高了，按揭的餘額就很大，贖樓費用就很高。像銀行欠款近300萬，贖樓費用要接近9萬元。但近期銀行資金比較充裕，可能辦理效率更快，費用會有所減少。當然，能夠挑到滿五唯一紅本在手的二手房是最好的。
另外一個需要關注的是豪宅稅，深圳的豪宅線是2015年劃定的，都4年沒變了，但是房價在這4年卻又瘋漲了一波。因此，這個豪宅線對於不少剛需來說是一個不小的約束，如果成交價超過豪宅線的，要繳差額增值稅。尤其是關外的房價，寶安龍華龍崗的剛需樓盤超過這個豪宅線的比比皆是，尤其是對寶安中心、龍華中心的潛在買家特別不利。考慮到這幾年深圳樓市的瘋漲，這個差額增值稅動不動就20萬以上，同樣是首付款支付，是筆相當大的負擔。難免很多人會認為，預期買關外高總價的二手房繳大額豪宅稅，不如買關內豪宅線以內的二手房。
因為目前豪宅線的劃分標準，豪宅線以內，關內大兩房能夠考慮的只有羅湖，小兩房福田南山也有不少樓盤符合標準。關外大兩房基本上寶安中心、龍華中心都基本上超了，西鄉固戍、清湖觀瀾、龍城大運還是能夠挑到大兩房或小三房的。
想一步到位買關內三房？有這個錢應該不差這點稅費。當然，相比之下目前關內關外不少一手樓盤正在限價，買新房是個更好的選擇。
看盤經驗分享
之前我都是透過貝殼找房APP去看房源的。跟其他人不一樣的是，我主要關注就兩個模組，分別是“查成交”和“新上房源”。
“查成交”其實就是透過全市的人幫你找到優質小區和房源，也是最真實反應深圳二手房市場的資料情況。上掛的房源太多太雜，掛牌價多高都是虛的。看看買房的人買的是什麼小區，成交的是什麼價格，這樣更好挑選合適的房源。不要覺得自己逐個樓盤翻查能夠找到別人發現不了的好小區，根本不存在的。買房幾百萬上下的事情，好的樓盤早就被發現了。“查成交”就是別人告訴你，有哪些是好的。
“新上房源”其實就是在“查成交”鎖定好小區的基礎上，快速找到急賣的筍盤。我相信深圳二手房市場的確會存在筍盤的，但不可能有放了很久都沒成交的筍盤。所以需要密切關注新上急賣的樓盤和新降價的樓盤，這兩種情況出筍的機會比較大。
如果談到買房的時機，我覺得12月-2月算是不錯的機會。一方面，這個時候不是買房的旺季，看房的人少，買房的議價能力會比往常要強一些。3月份開春之後，往年都會炒作樓市小陽春概念，業主心態都爆棚，想要談價難度會高很多。另一方面，很多業主會出於各種原因考慮年前賣房，比如說做生意騰挪資金、賣房回家發展過年、準備開年小陽春買房以及也打算趁淡季好議價置換改善的。
以上就是我這半年來，我作為一個剛需客的看房心得。希望能幫到各位剛需置業成功，在深圳紮根發展。
同時，十分感謝鏈家王星這半年來跟我到處看盤，他工作十分負責，人品十分可靠，業績也做得十分不錯，希望他將來做得更出色。
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