寫字樓租賃合同簽署要點建議
作者｜盧鵬（商業地產從業，微訊號：LATO7437）
*本文經作者授權釋出，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*
商業地產的分類中包括購物中心、百貨、商業街區、寫字樓、酒店等多種業態，而作為最常見的寫字樓，與眾多的企業機構有著緊密的聯絡，在此我將以租賃型寫字樓作為模型，與大家分享一下對於寫字樓租賃中籤署合同的注意要點：
一、地段，還是地段
（一）法律價值依附於商業價值
1、地段價值是寫字樓的最重要價值之一，很多出租方或承租方所委託的
合同稽核人員由於對交通、商圈這些理念並沒有過多的接觸，所以對寫字樓所體現的價格和價值並不能完全認同，
所以在合同審理中可能會存在忽視或對抗情緒，對此予以避免，儘可能的將商務條款交由相關負責人員確認。
2、對於寫字樓價格的確認方式。對該商圈內同級別寫字樓價格進行諮詢，詢問報價、免租期等資料後進行初步估算以作為參照。如果法律人員無暇電話調查，那應請洽談寫字樓租賃的人員同時提供商圈內租價對比表並要求其簽字留證。
（二）透過價值來篩選對方
1、篩選開發商。
寫字樓一般集中在城市內繁華商圈，多數是由各開發商開發一到兩幢。寫字樓具有極高的保值性與增值空間，對於這種優質物業，國內多數優質開發商採用的是自持模式來長久經營。所以對於承租方而言，繁華地段或商圈的寫字樓專案，價格高昂尚在其次，而合同及管理規定相對是複雜甚至苛刻的，所以請務必耐心對待。
對於小開發商開發或散售型的寫字樓專案，則可能存在設計缺陷、產權人分散、運營混亂等問題，雖然價格便宜，合同簡單，但在長久來看並不是優質企業的棲息之地。
2、確認出租方的主體身份。
在洽談合同前，請務必明確出租人主體，是否是開發商或開發商所委託的商業管理公司、代理行等。對於該型別出租主體，一般有著較強的運營策略和經營能力。如果是開發商散售後的業主方或其他二房東再次出租的應謹慎考慮，此種出租方往往沒有較強的經濟實力，在實踐中信譽較差，又無長期對於物業的規劃能力，所以應盡力避免合作。
二、合同內容常見問題
（一）常規問題
1、必須明確寫明合同簽訂地以及訴訟管轄地，禁止留白（按照民訴法司法解釋28，我也知道房屋租賃糾紛屬於專屬管轄，但是為了避免不良商戶提請訴訟管轄來拖延時間，不要輕視本條，務必明確）。
2、合同中應加入租賃場地的四至圖、樓層圖，該圖應明確標識出租賃位置，一併由承租方加蓋印章確認。
（二）特殊需要注意的洽商內容
1、出租方的簽約資質
（1）很多開發商在僅具有開發資質，並未在營業執照中加入房屋租賃經營專案，這會導致開發商並沒有租賃資格，所以如果是由開發商自行經營的，其在營業執照中應當有房屋租賃經營專案，否則無法開具發票。
（2）租賃場所的規劃用途應是“商服”或“辦公”，否則承租人在辦理公司註冊的時會為公司的註冊帶來障礙。
（3）出租方與承租方的簽約身份。寫字樓租賃涉及到大型複雜的管理體系以及物業管理資質，有時簽約主體不一定為業主，而會授權關聯的商業管理公司或委託專業的代理行來進行經營管理。這時出租方應出具業主授權證明，其中的內容基本包括：
①出租方有權簽署租賃合同，所籤的合同由產權方承認法律效力。
②出租方有權收取租金、物業費、管理費等費用。
③對簽約方所簽署的授權期限應等於或長於出租期限。
2、何時去承租？
請儘可能在寫字樓設計或建設期間簽署，該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求，這種訂單式租賃會使得承租方具有最大的議價能力，能夠有效對寫字樓的價格進行有效洽談。但該洽談前提應建立在對開發商有充分的建設能力、運營能力認識之上進行。同時自身承租面積較大，具有相應的議價能力。
3、暫未取得產權證的寫字樓是否可以出租？
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：
“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租方訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效”。
該解釋第三條第一款並規定：
“出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租方訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效”。
在實務中，只要寫字樓能夠取得建設工程規劃許可證或者照建設工程規劃許可證建設的房屋以及非臨時建築、違規建築的，該寫字樓可以出租。但為了保護承租方的利益，可由出租方向承租方簽署保證函。保證內容為出租方確保承租方能夠在規定時間內辦理營業執照，協助承租方透過消防驗收即可。如因出租方原由導致承租方未能辦理下營業執照的，則應賠償承租方的各類損失。
4、商業物業租賃中計租面積如何計算費用？
（1）租金：寫字樓租金是以每天每平方米來計算。
（2）物業費或管理費：寫字樓租金是以每月每平方米來計算。需要注意的是，物業費或管理費是除租金之外的主要費用，因其與寫字樓能耗、環境、服務品質等管理水平直接相關。在2018年2月12日，住房城鄉建設部第37次部常務會議審議透過決定，廢止了《物業服務企業資質管理辦法》（建設部令第164號），所以在簽署最終合同時，應將物業管理費所包含的具體服務內容及標準進行細化明確。通常物業管理費應包含公共部位和外牆的保潔、公共設施（如電梯等）的維護保修、公共部位水和電、工作時間的中央空調費以及保安管理費等，但也有其他增值服務，對此應當書面約定。
（3）物業費或管理費中的中央空調服務通常為工作日的早上9點至晚18點（此非絕對標準，視各地區上班時間而定），如在非工作時間開動中央空調則需另行協商並支付費用。對於加班較多的企業，應事先考慮。
4、免租期的實質應用
免租期有兩種作用，一是對於承租方正常裝修的時間補貼，另外一種是對於商戶的隱性降租。而對於是否有免租期及免租期的長短由雙方自行約定。
在實踐中，新投入市場的寫字樓為快速填充樓層或招徠主力客戶時，為隱蔽其真實成交價，會把免租期提高一定時限來給客戶變相打折。
5、寫字樓專案不應允許轉租
出租方在合同中應書面明確嚴禁轉租、分租、合租等事項，並在向承租方出具辦理營業執照證明的檔案中明確承租方主體，禁止在檔案中留白空缺。在日常運營中，亦應當嚴格檢查是否存在轉分合等情形，以規避法律風險
6、租賃合同不是唯一，物業管理規定或管理守則也是重要條款
產權人與管理人可能是分開的情形下，會分別簽署《租賃合同》與《物業管理規定》，而比較專業的寫字樓出租方會將一些違約責任分別放在其中，這會導致很多承租方加大稽核難度，常常在承租期間制約。此種方法有較大的隱蔽性，敬請注意。
7、發票的開具
產權人與管理人如果是兩個主體，這也是一種稅籌規劃管控，由於租金與物業費稅率不同，所以會存在分別支付的情形。而對於“營改增”後的稅務問題，應當請公司財務部門出具專項書面意見，以供公司決策。但需要注意的是，一般租賃產生的稅費應由出租人承擔，這點毫無疑問。
8、保險責任
很多寫字樓租賃合同中會要求承租方購買“財產一切險及公眾責任險”。所謂“公共責任險”是指，在辦公室範圍內，無論是承租方還是出租方原因，導致他人身體或財產受到損害的，由保險公司進行賠償的風險轉嫁措施。該保險費用屬於合理約定，能夠有效降低雙方責任，應當予以支援。
9、房屋返還約定
對於承租人退租時需要“恢復原狀”條款，應給予特別重視，該恢復原狀的請求不僅是指物理上對原租賃物進行狀態恢復（包括拆除附著物），還包括對該租賃面積上存在的營業註冊地址、電話、網路賬號等無形資源的恢復，出租方務必對此要嚴格執行。
10、撤場條款
寫字樓出租方應在合同中明確約定承租方因拖欠租金或其他違法活動導致撤離場地時對場地內遺留物的處理方式。此處理方式與我在《商業租賃合同簽署要點建議》中第二條第四款第6項的建議方式相同，請參閱公號文章。
11、其他簽署要點建議
（1）車位問題：在寫字樓租賃合同中須明確出租人是否提供車位供租戶使用，是否收取費用。很多出租方稱車位已外包至停車場管理公司，但實際上可以優質承租人提供優惠的停車位保障（前提是承租人真的很優質），對於常規承租人，如果承租面積較有優勢時，也可爭取出租方的車位優惠。
（2）電話容量問題：對於電話容量要求較大的企業，應當事先確認核實。
（3）機房及避雷針：部分科技、金融、商業企業在承租寫字樓時，會考慮到自身的網路需求。尤其注重的是是否具有專屬的機房位置，該機房位置一般對於樓板承重、電力、獨立空調有著特殊需求，所以應當在簽署合同時對此進行明確約定。如果該出租區域所在的城市有著雷暴較密集的氣象環境或該樓層在高層位置，則應當對於避雷針的安裝、效能進行單獨約定，以確定費用及危害責任。
（4）相鄰品牌及規避業態：甲級寫字樓中通常是以世界或中國500強為目標客戶，同時對於優質的金融、能源、科技、文化企業以及律師、會計師等服務型機構進行優先選擇。此類企業或機構由於自身形象定位，也會要求出租方在客戶選擇中杜絕名聲不佳的金融企業或高密度客流的教育培訓機構等。實踐中在簽署租賃合同時，對於本條應明確約定，以避免後期的煩擾。
（5）其他優惠措施：寫字樓在租賃合同簽署時，也有透過贈送裝修或減免應收費的形式作為促銷方式，作為承租方，可透過此方式爭取成本的降低。而出租方對於租金折扣與變相折扣兩種模式的考慮，應當更傾向於變相折扣，因為這樣可以對外維持一個良好形象。
本文是作為租賃型寫字樓合同簽署時一些問題的參考建議，希望能夠幫助到大家在寫字樓租賃合同簽署時有一定的借鑑，但由於多屬於個人經驗認知，必然有不少的不足之處，望大家諒解
【附件】
我個人對於高等級寫字樓的認定標準（由於對於寫字樓評定標準至今沒有強制性規劃，所以市場上存在這多個評定標準，以下標準是個人多年對外考查專案時認可的參考標準，僅供各位在簽署合同時評判參考，不具有指導意義）：
一、5A級寫字樓
1、辦公（OA）：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA佈線採用網路地板或地面線槽，線槽高度不低於15公分。
2、通訊（CA）：計算機網路通訊系統到達所有的辦公間，能夠提供千兆埠，上下線路對等，在個別樓層預留獨立機房位置，且承重超過3千牛/平方米。強（弱）電豎井：強（弱）電豎井裡若留有給企業自身可以走線的路徑和空間，則是具有較好的擴充套件性的寫字樓。
3、樓宇（BA）：主要的機電系統有實現自動控制，採用雙迴路供電方式或有應急電源、應急發電機等備用發電系統。
4、消防（FA）：具有防火閉路電視監控、煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置，同時逃生通道的寬度、方便性和指示系統的辨認應符合當前消防規範的要求。對於超高層建築，避難層有未被挪用
5、保安（SA）：主要是指攝像、門禁、保安管理系統，尤其是金融類企業對保安需求特別嚴苛。
二、甲級寫字樓
1、建築：其辦公部分應超過20000平方米，每層建築面積不低於1000平方米。
2、電梯：按大廈總建築面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米，等候時間不超過40秒、客貨分離、貨梯至少1部、有完善先進的智慧控制系統。
3、構架：甲級寫字樓的建築規劃大堂寬敞、挑高十米以上，其他樓層淨高為2。7米以上。
4、停車：按大廈總建築面積計算，每150-200平方米配置一個停車位，配備專用地上、地下停車場，地下停車場應設有自動計費系統和防盜安全系統。
二、乙級寫字樓
1、建築：其辦公部分應超過10000平方米，單層淨面積不低於800平方米。
2、構架：除地臺外的層淨高不低於2。5米，按大廈總面積計算每300平方米應配置一個停車位。
3、電梯：按大廈總面積計算每部客梯服務面積不超過6000平方米，速度不低於3米/秒。
4、安保：物業管理應聘請國內知名物業管理公司或本地優質物業管理公司，並提供24小時內的報案服務和維修服務。
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