最近有位在上海做房地產銷售的美女，像我資訊如何快速開單，下面是她具體的問題：
案例背景：她是剛到上海做房地產行業的銷售主營是中高檔寫字樓。現在所存在的問題。
1、自己是個新人沒有思路與客戶，怎麼樣去尋找客戶資源？
2、自己沒有網路客來電-是否網路做得不好自己未知？
3、自己打電話很難與客戶溝通產生不了共鳴？
4、怎樣客戶對自己的信任度加深？有了客戶怎麼樣去維護這些資源？
5、現在有自己有一種心理在懷疑自己的能力該如何打消這個念頭？
目前該如何尋找客戶最重要！已經在公司上班一個月了，還有一個月的時間開不了單就要打包走人！
有很多從事房地產銷售，但地產銷售兩級分化嚴重，競爭力非常強，往往是高手吃肉，銷售小白或許連湯都撈不著。我不贊成小白直接進入房地產，高強度，高壓力，一方面得防止同行明搶另一方面得注意同事暗奪。所以做起來困難重重。其實，她這幾個問題的本質就在於沒有成為銷售高手，成為銷售高手這些問題就不是問題啦，所以一定要先努力學習銷售知識，快速成為銷售高手才是王道。好了，廢話不多說，直接上乾貨：
第一：隨時向同行高手學習。
賣的是中高檔寫字樓，必須要了解上海寫字樓的這幾年的價格，租金，走勢，用資料說話。這個在安居客，58同城，搜房網裡面都能找到。然後再看100個關於賣寫字樓的故事，看看頂級高手是如何賣樓的，當你看了100個銷售故事，你馬上就跟同行高手學到很多本事。
外，銷售話術弱了，白開水的話術，怎麼能吸引客戶的注意？有位哥們在杭州賣期房，電話邀約後，客戶表面熱鬧，但實際響應不積極，總是被放鴿子，這個銷售困境的本質是話術不行，打動不了客戶。
我為他準備了兩個話術：
1、王總，前幾天我專門為您物色了一套房，那景觀非常棒，站在前陽臺上無遮擋，能眺望到……可惜，您太忙了，這套房子前天被人訂走了，昨天我不甘心啊，又跑到樓上走了一圈，給您物色另外一套房，那景色也很棒，但下手可能要快點，我怕……
2、王總，您好，最近股市很火爆，根據以往經驗，股市火爆後房價也要跟著大漲，最近杭州的××樓盤價格上漲了××元，××樓盤價格也上漲了××元……據內部訊息，最近我們高層也在商討樓盤價……我有個小擔心，所以提前通報一聲……漲價理由還包括：央行給銀行定向投放1。5萬億資金，相當於兩次降準，行內預測房價又將上漲……
咱們打電話，總是要為客戶提供一個利益訴求，不能光有自己的訴求，而忽略客戶的利益。上述兩個話術，既照顧了客戶的利益，也表現我們為客戶做了增值服務（期房沒有電梯的哦，一層一層爬樓觀景），還有“逼單”成分，造成某種搶購氣氛。客戶接到這樣的邀約電話，真的能沉住氣嗎？或許內心無法淡定了。
那如何跟同行高手學習話術？好，分享一個實用招數：
首先市調100箇中介，白天拿著錄音筆，踩盤、提問、享受“逼單”過程，回家回放錄音，提煉話術，做歸類，第二天帶著新問題繼續做市調，隨時向同行高手學習，很快就能形成自己一套話術！
晚上，線上蒐集地產銷售話術和開發新渠道的辦法，換100個關鍵詞，此外，還要收集地產銷售大V故事，從案例中吸取精華，豐富咱們銷售手段。
第二：寫字樓的主要客戶群體有哪些？如何說動他們購買寫字樓？
1）經濟飛速發展，全民創業的時代已經來臨，越來越多的人開始創業，就上海的寫字樓來看。需求大於供應！
2）聽同學們講，上海寫字樓的租金五年上漲70%，印證了寫字樓“穩中有升”的優勢，寫字樓比住宅回報率高，比投資商鋪穩定性高。即使整個樓市發生波動，寫字樓也是最為保值的物業之一，從長遠來看是最有投資價值的潛力股。寫字樓的抗風險能力是很強的。
3）很多購買寫字樓的置業者，都是擁有企業的老闆，他們買下寫字樓既能自用，又能享受資產升值後的好處。
買寫字樓一般都是老闆級人物，那我們就要站在老闆的角度來想，客戶購買寫字樓考慮哪些方向，哪些因素？
1、寫字樓是否有檔次，能否提升公司的形象？
2、與周邊競品比，寫字樓的價效比如何？是否有競爭力？
3、寫字樓所處的位置，交通是否便利？
4、寫字樓所處周邊配套如何，員工就餐是否方便？
5、寫字樓是否處於商務區？
購買寫字樓的客戶無非就是兩種，一種是投資客，一種是自用辦公。如果周邊配套沒有完善，那麼自用辦公這類客戶就很難吸引了，他們購買寫字樓不僅要考慮自己，還要考慮到員工，上下班是否方便，就餐是否方便，客戶是否容易來公司。所以我們要根據自己專案的特點，決定是找投資客為主，還是自用辦公為主，還是二者皆可？
那透過什麼樣的渠道，才能快速找到客戶群呢？
好吧，問題沒玩沒了，一個挨著一個……我只能說，你遇見的問題太多了，一個小白，真不是聽幾個建議，就能成為銷售高手，最好是能跟著高手系統學習，如此才能打造屬於自己的百試百靈的銷售模式。
我認為，對於一般商品而言，銷售能力能佔到開單比例的50%或以上，而對於地產，銷售能力只能佔到開單比例的20%，因為地產不同於其他產品，它包括地段、價格、定位、外觀、平面佈局、周邊配套、園林綠化，風水、開發商名氣等等因素，消費者欣賞或挑剔的硬體非常多，真不是憑藉銷售幾句話，巧舌如簧就能立刻改變購房人觀念的，最多是以激發專案優勢、介紹和引導為主。
所以說，選擇什麼樣的樓盤做銷售，是非常關鍵的一個步驟，產品沒挑好，一切都白忙。這事很好想，旺銷樓盤是大家排隊搶，直銷樓盤是拼命去拉人，二者銷售難度高判立下……
那咱們做銷售，如果才能選擇旺銷樓盤呢？呵呵，前面剛分析過，你需要做冠軍級的市調哦，不瞭解行業，不依靠專業知識，那怎麼能賺錢呢？
要是你身邊沒有高手在一旁指點，你一腦袋扎進去，或許三年五載才能明白些許道理，但過去的時間再也追不回啦……
文章再好只看一遍一定會忘，等於沒看，所以一點長進都沒有，大家都一樣：無論高手還是小白想提升只有反覆訓練，我和1700位各行業的高手互相取長補短組建了：銷售、創業高手交流分享+裙：2929★789★12，輸入：知乎，即可入群！這1700位高手每天分享上午看、下午就能用的落地實戰技巧，我花了半年時間整理高手們的分享資料上傳了檔案，可以免費下載。裙裡的高手來自不同地區，沒有競爭，所以高手們都願意毫無保留的分享絕密核心。瞭解到核心部分，半年之內你可以甩開同行5條街！
第三個板塊：搞定客情關係=人情做透=一切成交都是因為愛=成交+轉介紹。
目前不知道你是怎麼樣跟客戶溝通的，客戶對自己不信任，本質是還沒有跟客戶成為朋友啦，你真正把客戶當成家人去關愛過嗎？如果沒有，客戶如何信任你？不信任你，怎麼可能在你手上成交？上海專業的銷售人員太多了。咱們前期比不上別人專業，比用心可以不？
我們有個哥們在深圳做地產銷售，前段時間他聽到一個訊息，說是有兩個操某地口音的傢伙，天天鬼鬼祟祟地圍著龍崗的一些小學轉喲，打聽學校的放學時間，引起了有關部門的高度重視……他立刻把這條訊息發給潛在客戶，請他們最近一段時間要按時接送小朋友，客戶們紛紛回信表示感謝。
沒過多久，他又第一時間通知客戶，有颱風來襲，請大家出行多多注意，幾次有效互動後，逐漸拉近了他跟客戶之間的距離。
很快，這批潛在客戶群裡，有幾個人前後腳找到這位同學下單買房，其實，這都是關愛咱客戶才有的回報的事。
