haoy25232014-05-20王某於2008年經中介介紹從劉某手中購買一處住房，雙方商定房屋價格為120萬元。在中介的幫助下雙方簽訂了購房合同，合同金額為120萬元，同時為了避稅，在中介的提議下雙方簽訂向房管局備案的網籤購房合同金額為80萬元。因此，同一筆購房買賣交易出現了不同價格的兩份購房合同。合同簽訂後，王某向劉某支付了40萬元的首付款。之後因王某未能向銀行及時貸款，劉某與王某簽訂了補充協議約定如果王某不能在約定的時間向劉某支付剩餘購房款的話，王某之前繳納的所有購房款均轉為違約金不予退還。之後王某仍未能向銀行貸款，故劉某將房屋賣與他人，網籤購房合同價格仍為80萬元。另王某繳納的40萬元首付款作為違約金均未退還。 點評：郭子福律師認為，雙方為避稅，將120萬的實際購房價格寫為80萬元向房管局備案，是典型的以“合法形式掩蓋非法目的”，根據我國合同法第五十二條的規定，該種合同無效。因此，王某與劉某簽訂的80萬元的購房合同應為無效的合同。 方案一：王某雖然未能及時向銀行貸款繳納購房款，但是40萬的違約金過高，應向法院訴訟，請求法院判定違約金過高，降低違約金。根據我國合同法的相關司法解釋，違約金過高的認定標準是不超過實際損失的三倍。具體到本案中，也就是劉某前後賣房中的損失的三倍為限，40萬元如果超過劉某損失的三倍就是過高了，超過部分的違約金約定應為無效。但是本案中違約金過高的舉證責任在王某，雖然房價是不斷上漲的，但是王某卻無法舉出證據證明劉某沒有損失，因為劉某之後賣與他人的價格備案仍是80萬元。而王某與劉某簽訂的購房價格確實120萬元，如此而來劉某的損失就是40萬元了。因無法得知劉某賣與他人的實際房屋價格，所以該方案並不是明智之舉。 方案二：王某與劉某的購房價格是120萬，而備案價格確是80萬元，應為無效，那麼主合同無效，補充協議亦為無效。故40萬不能作為違約金，應與返還王某。 郭子福律師認為，本案應選第二種方案，雙方以為避稅，只是備案購房價格與實際價格不同，而導致合同無效。而備案合同是對外公示的合同，具有公信力，是該房屋買賣的主合同，主合同無效，其基於主合同簽訂的補充協議亦為無效。因此，將40萬元作為違約金的補充協議是無效的。
