因為關於房地產稅這個話題，大家比較關心，也有一些疑惑。
今天文章我會再做進一步分析，討論一些細節問題。
（1）房地產稅和房產稅的區別
首先關於房地產稅和房產稅的區別，這個是大家經常混淆的概念。
1986年9月15日我們就釋出了房產稅。
所以，房產稅實際上就已經在我國施行了34年了。
房產稅是按房產餘值的1。2%計算，或者按租金的12%計算，並且是按年計算。
這是很典型的“保有”稅種，只要你持有房子，每年就需要繳納。
不過為什麼絕大多數人都沒交過房產稅，或者完全沒感覺到房產稅的存在呢？
這是因為我們現行的房產稅，有很多免徵範圍。
比如說，所有個人非營業用房產是免徵房產稅的，這意味著大多數房屋持有人都是不需要繳納房產稅的。
所以房產稅在我們當前稅種的收入比例佔比並不高。
那麼房地產稅又是什麼呢？
這個要區分以前的房地產稅和未來的房地產稅。
以前的房地產稅並不是指特定稅種，而只是一種概念，針對房屋和土地所徵收的所有相關稅收。
因此嚴格來說，房產稅則是房地產稅中的一種。
而現在所說的房地產稅，而未來要試點推行的房地產稅，是一個新稅種，主要也是為了替代現有房產稅。
現有房產稅免徵範圍太大，徵收比例很小，基本起不到調節貧富差距的作用、遏制炒房、擴大地方財政收入的作用。
所以，才需要推出新的房地產稅。
並且新的房地產稅，必然會改變當前房產稅在房屋保有階段的收稅近乎透明的模式，會把新的房地產稅變成地方財政收入的重要來源。
所以，首先房地產稅相比房產稅，免徵範圍肯定要大大縮小。
但因為房地產稅的影響太大，所以只能徐徐圖之，不能貿然進行。
所以要透過一個漫長的時間，進行分好幾個步驟分階段實施。
早在2011年，我們就在上海和重慶試點了房產稅改革。
注意，這裡上海和重慶還只是試點房產稅改革，而不是說房地產稅。
但上海和重慶試點的房產稅已經跟現有房產稅截然不同。
我個人理解，上海和重慶的房產稅，更像是“房產稅”到“房地產稅”的中間過渡狀態，而非未來我們要試點的最終形態。
所以我昨天文章在介紹上海試點房產稅的具體情況時，一直強調未來房地產稅的實施細則，要以未來公佈為準，上海試點的房產稅是隻能參考。
也就是之前上海和重慶試點的是房產稅，而接下來要試點的是“房地產稅”，二者是有區別的。
（2）上海和重慶
上海和重慶是2011年1月28日就開始試點房產稅改革，已經試點了十年。
當時挑這樣兩個城市試點，應該也是為了觀察兩種不同的房地產稅徵收模式。
所以上海和重慶的房產稅試點模式是有區別的。
關於上海的房產稅試點模式，我昨天文章已經分析過了，這裡我就結合重慶的房產稅模式做一個對比分析。
1、徵收物件：
上海：
主要是對新購增量住房進行徵收。本地戶口是二套房才開始徵收，首套房免徵，非本地戶口則新購住房就徵收。但高新人才和住滿三年可以同樣放寬到二套房才開始徵收。
重慶：
主要對獨棟商品住宅和高檔住房徵稅，普通住宅不徵稅。還有就是無本地戶口所購二套房。
這裡獨棟商品住宅就是指別墅，而高檔住宅重慶今年的最新標準是指成交建築面積價格達到 22106元/平方米的住宅。
此外上海跟重慶一個很大區別是，
上海所有存量住房是都不徵收，重慶是對存量獨棟商品住宅。
不過，上海因為是2011年1月28日就開始試點了，只有在此之前的房子不徵收，在此之後都要按要求徵收房產稅。
2、稅率不同：
上海的房產稅徵收稅率預設0。6%，如果單價低於上年度均價兩倍就降低到0。4%。
重慶的稅率遞進則有3層。
成交單價在上年度均價3倍以內為0。5%稅率。
3倍~4倍稅率是1%。
4倍及以上稅率是1。2%。
也就是重慶更符合房子越貴，稅率越高的特點，有這種遞進式收稅。
3、稅收優惠
上海的稅收優惠比較直接，就是有人均60平米的免徵面積，即使你買的是二套房，只要你兩套房加起來家庭人均居住面積不超過60平米，那麼就不徵收房地產稅。
同時，上海雖然首套房免徵，但只要你買第二套房，那麼首套房的面積也是要計算進來，按照名下所有房產總面積，扣掉免徵面積後，就是應徵稅面積。
重慶則是在試點之前買入的存量獨棟商品住宅，有180平米的免徵面積。
試點之後買入的增量獨棟商品住宅、高檔住宅，則統一有100平米的免徵面積。
另外，
上海和重慶的房產稅都是每年徵收一次
，只是上海為每年12月31日之前繳納，重慶是每年10月1日~31日繳納。
以上就是上海和重慶的房產稅試點的一些對比。
由此看，未來所要試點的房地產稅，大機率不會完全照搬重慶或者上海的房產稅試點模式，但應該會從這兩種模式，各自吸收一些優點，捨棄掉一些不符合當下推行房地產稅要求的缺點。
那麼未來房地產稅，可能會在哪些方面有一些新的變化，我試著提一些我的個人想法。
（3）未來房地產稅的討論
再強調一下，未來真正試點的房地產稅，要以到時候具體公佈的細則為準，目前還沒有這方面細則，我只是根據上海和重慶試點房產稅的情況，結合當前實際情況，來稍微提一些我的想法，屬於討論範疇。
首先，10月16日的《求是》雜誌有一篇重要文章《紮實推動共同富裕》，在這篇文章裡提到：“要合理調節過高收入，完善個人所得稅制度，規範資本性所得管理。要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。”
所以，我認為，首先我們推行房地產稅的一個很重要初衷和目的，就是為了縮減貧富差距，推進共同富裕。
那麼房地產稅就要能起到能調節貧富差距、能對高收入進行規範和調節。
再來看現有的上海和重慶的房產稅模式，我認為都還不能完全達到這樣的效果。
當初上海和重慶進行試點房產稅已經是很早以前了，是2011年，當時很多情況，跟現在日新月異的發展已經不太相匹配，所以我們得與時俱進。
比如說，一個很重要的問題是未來推行的房地產稅是否要應用在“存量市場”。
目前比較明確的是，房地產稅會應用在“居住用和非居住用等各類房地產，不包括農村宅基地及其上住宅。”
所以，這個應用範圍首先比重慶和上海模式要大很多。
另外，上海的房產稅是隻對增量購房生效，存量不生效。
當時上海試點是2011年，當時我們房地產市場規模還沒有現在這麼大，所以上海當時採用只對增量購房生效，還是可以理解。
但我們未來推出的房地產稅，如果要起到調節平衡收入、以及增加地方財政收入的作用，那麼我認為大機率是需要也對存量市場生效，不然就達不到這樣的調節效果。
因為我們現在房地產市場規模已經非常龐大了，所以如果想要達到調節平衡收入效果，就需要對現有存量市場生效。
我個人認為未來房地產稅會對存量市場生效，機率還是比較大的。
當然，這還是有懸念的，具體得等到時候公佈細則才知道。
除此之外，上海和重慶的房產稅模式，主要是房子越貴稅率越高，而沒有房子越多稅率越高。
未來試點的房地產稅，是否會加入持有房子套數越多，或者人均居住面積越多，稅率越高的遞進式扣稅方法，也是非常值得關注的懸念。
我個人看法，如果要起到比較好的收入調節平衡效果，能儘可能縮減貧富差距，那麼根據人均居住面積越多稅率越高的多層級累進式稅率，是很有必要的。
除此之外，我還提一些個人想法。
目前我們每年的出生人口在出現大幅度下滑的現象，這是需要重視的問題。
所以，我認為也可以考慮在進行人均免徵面積的時候，可以把未成年人納入進來（目前上海模式沒納入）。
當然最有可能的方案是退稅，也就是子女越多，每年可以退稅的金額比例也就越多，現在已經有子女養育可以退個人所得稅，未來子女養育退房地產稅也並不奇怪。
當然，這只是我的個人想法，只是拋磚引玉一下，供大家討論。
但整體來說，如果把未成年子女納入到免徵面積範圍，這個可以在房地產稅推行後，也能某種程度增加生育率。
而且關於人均免徵面積，我認為應該各地方都有所區別，也不用全部一樣。
這次通稿裡也有說“在確定好的“具體辦法”框架下，地方可以制定具體實施細則。”
所以我認為具體免徵面積多少，這類比較細節的問題，地方應該是有有一定浮動的具體空間。
另外，在城市試點之後，最終要在全國範圍內推行房地產稅，也有很多現實問題需要考慮，比如跨城市持有房地產要怎麼算人均居住面積，以及人均免徵面積。
諸如此類的問題，我認為，可以在一個較長的試點週期裡，全社會多多討論，集思廣益，綜合參考一下，再來最終決定。
總結一下，我個人認為，到時候房地產稅可能有一些可能的情況：
1、可能會對存量市場生效。
2、可能會有免徵面積。至於會不會首套房免徵則懸念比較大。即使有首套房免徵，但買二套房的時候也會把首套房納入，計算名下所有房產總面積來徵稅。
3、只有超過免徵面積的部分，會納入徵稅範圍。
4、養育子女可能增加免徵面積，或者增加退稅比例，會有一些獎勵政策。
5、可能會有遞進式稅率多層分級，房子越貴、名下所有房子人均居住面積越多稅率越高。
6、各地方實施細則不一樣，主要可能是在一些具體數值有浮動範圍。
以上僅為個人一些不成熟的想法，肯定沒辦法面面俱到，只是希望起到一個拋磚引玉的效果，大家可以多多討論。
具體仍然要以到時候出來的細則為準。
總而言之，我認為房地產稅的推行，更多是為了讓我們老百姓能夠安居樂業，主要是為了縮減貧富差距，同時也可以擴大地方財政收入，同時要更合理的分配，要防止兩極分化、消除分配不公。
任何事情，不能簡單的蓋棺論定是好是壞，是需要辯證去思考。
我也希望房地產稅能夠在推行的過程，特別是在試點的過程，多聽取社會各方面的意見，綜合參考。
這需要我們去“因勢利導”，把房地產稅這件事情引導到對我們大多數人都比較有利的結果。
大家好，才是真的好。
我相信我們是在真正努力的朝著共同富裕這個目標在推進，這需要很多配套措施來全面改革，房地產稅也只是其中一個重點。
所以我一直是支援房地產稅的推行。
也希望大家能獨立辯證思考這個問題，因勢利導，順勢而為。
本文來源“大白話時事”公眾號。
作者：星話大白。
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