深夜，看著旁邊熟睡的女兒和老公。
忍了一天的情緒再也忍不住，我捂著被角，偷偷的笑出了聲。
老公被我毛骨悚然的笑聲驚醒，關愛的說了句——老婆，你神經病又犯了？
我說：我實在是忍不住了，我要被笑死了。
自從分鐘寺踩盤迴來，
貓叔我這兩月沒聽德雲社，光指著世茂天譽銷售小哥哥說的笑話活了。
由於印象過於深刻，哪怕是過了兩個月，
依然想起來會發笑的程度
。
————不算前記的前記
是的。
這是一篇雖遲但到，拖延了許久的樓盤測評文。
鄭重宣告：
這篇稿子不嚴謹不專業我先說了，不構成任何購買、投資意見。槓即是您對。
也沒有任何利益關係。
如果粉絲們還有想要了解的豪宅，歡迎聯絡貓叔。我們一起八卦北京豪宅的那些事兒。
01
先說一下我為什麼笑。
眾所周知，分鐘寺三兄弟，雖然位置挨著。但實則是競爭關係。
最便宜的金茂走價效比，
最貴的縵雲走逼格和產品線（既縵合北京之後的縵系新作），
但夾在中間的世茂天譽，就比較難受。也就決定了世茂天譽在介紹產品之外，還要精準的抓住兩個競品的劣勢，一一打擊，獲取客戶。
可能是世茂天譽銷售太急迫了。
在提到他們的宋代園林和侘寂風的建築後，銷售小哥哥一本正經的跟我說：
“我們這個樓盤，是依託東方千年文化底蘊誕生的。
和市面上所有豪宅都不一樣。
百年以後，當世茂天譽會成為世界文化遺產建築，
成為您的子孫後代，傳承的遺蹟。”
不誇張的說，我當時正在喝水你們知道嗎。
我聽了這段話，水都噴出來了，你們知道嗎。
笑死我了。
儘管從網籤資料和渠道佣金來看，世茂天譽這套銷售說辭並沒有太奏效。但依然不妨礙我被世茂天譽用心打擊競品的精神所感動。
看完世茂天譽我得出了一個結論：
世茂天譽也許不是最好的那個，
但世茂天譽絕對是分鐘寺最努力的那個。
在踩盤三兄弟過程中，只有世茂的銷售做到了在誇讚自己專案的同時，真正多維度打擊競品，這種敬業且職業的精神，值得肯定。
02
那麼，世茂天譽的銷售跟我說了啥呢？
第一點是，世茂天譽說自己的地塊緊鄰地鐵，位置最好。而且最方正。
如圖，L24、26是東叄金茂府。
L39是合生縵雲。
L41是世茂天譽。
世茂說的是對的嗎？
大家知道，分鐘寺這三塊地，是合生拿的，之後又引入金茂、世茂聯合操盤。
那麼會不會有一個疑問：
作為最有話語權的合生，為什麼要把最小的一塊地給自己？是基於什麼樣的考量？
做樓盤，地塊當然越方正越好，尤其是南北短東西長的地塊，更有利於樓棟的排布。
金茂地塊，夾角有一定的傾斜度，合生地塊，南北長度過長，東西寬度不夠。
看起來，應該是世茂的地塊最好。
為什麼合生把這塊地，給了世茂？
如果把不利因素考慮進去，那麼就合理了。
分鐘寺以前是北京最大的城中村，現在看到的地塊，都是經過拆遷改造的。
我從官網查詢到的資訊是，
分鐘寺回遷安置人口大約在11300多人，回遷安置房用地是13.8公頃，規劃地上建築面積是48.4萬平方米。
雖然不是全部回遷房都會選擇原址回遷，但畢竟回遷的屬於大多數。
可想而知，分鐘寺地塊不是單純的豪宅板塊，而是豪宅、回遷房混雜的板塊。
所以負面因素，對三個地塊影響最大的，應該是分鐘寺地鐵站北邊的回遷房專案。
這裡多提一句，千萬不要低估回遷戶，他們才是分鐘寺的真正主人。懂得都懂。
世茂地塊雖然資質最好，但北側是醫院和回遷房，西側緊鄰地鐵站和停車場，人員流動大，有噪音。
你去地塊上實地走一圈，還能看到不遠處高壓線和正在冒煙的大煙囪。
哦對了，去過世茂天譽售樓處，這根大煙囪一眼就能看到，非常醒目的矗立在正前方。
這種野蠻的工業時代和現代文明撞擊迸發出來的美感，
也只有分鐘寺能體現出來。
後來我每次看到世茂天譽的樓盤效果圖，有優美的園林和國貿建築群，我總是腦海中自行PS一根燃燒著的大煙囪，畫面非常壯觀。
至於金茂，北側是中學和幼兒園略有噪音，西側和回遷房緊挨著，也是不利因素。東邊京滬高速隔著一層綠化帶，但也未必沒有噪音。
而合生，是在世茂和金茂中間，不利因素都被兩塊地遮擋了。雖然地塊偏窄，但可以經過後期的規劃改善。
看來合生還是很雞賊的，把最好操盤的地塊留給了自己。
但無論如何，三個專案周邊整體上都比較雜亂，這一帶很長時間，都是城鄉結合部的狀態，主要居住人群為村民和外來務工人員。
土地一級開發只限於紅線內。而成壽寺一帶的大片區觀感依然很差，未來類似於孟買，豪宅和平房比鄰而居。
要知道，豪宅專案的一大賣點就是
視野——窗外的價值
。
從觀感來看，其實是縵雲更好一些。
03
銷售說的第二點是，
關於戶型、園林、會所，世茂是吊打金茂的。
其實吊打金茂是合理的。
因為金茂根本不是改善置業的邏輯。
分鐘寺的置業邏輯，其實更符合
剛改
。
怎麼，誰說過1200萬以上的置業者，就不能剛改？
這個地塊，最大的優勢在於
交通
。
儘管很堵，但是地理位置上去國貿太方便了。
分鐘寺置業的群體，很明顯就是國貿上班族。
而且對於上班通勤，是有要求的，依然會受到地段的制約。所以是剛改邏輯。
買豪宅是什麼邏輯？
終極改善
。
你說買分鐘寺的這批受眾，是優質的中產階層，小有成就的一部分人，我信。
但如果說是走向人生巔峰的贏家，
確實還差一步
。
這批人需要的是，社會關係、社交需求，家庭改善需求，依然有總價上的制約。30+人群偏多。
但40+50+以後，60-70後這部分群體，目前的財務狀況和事業階段，已經走向了人生的巔峰。
對於30+這部分人，拿出1500萬不難。拿出3000萬左右就比較難。要置換，要賣掉一套買豪宅，還受到購買力的制約。
比如很多來自雙井、青年路二手房置換的業主，
對於40+這部分人，那購買力就是3000萬以上，甚至沒有預算限制。
能買3000萬，就可以買4000萬、5000萬。
我曾經問過一個長期負責霄8的朋友，為什麼霄8直接是400平的戶型，如果做200平，早就去化了。不至於賣這麼多年。
他鄙視了我一下，說終極改善邏輯和產品，都不一樣的。
要的就是直接斷層的購買力。
越貴越能篩選你的鄰居。
這部分人買哪裡都可以，只要他喜歡。全北京都看。他要做的是神隱，社會上想要巴結他的太多了，他需要找個安靜的地方，享受晚年生活。
好了，大家不要吵，這個是貓叔以前做豪宅策劃的一點點經驗，裝個逼而已。
無論如何，買分鐘寺的業主們，你們都很牛，都比我牛。我只配租500塊地下室。
當世茂天譽說，金茂
產品不行
。
沒有會所，
建築密度大，
戶型緊湊，
園林一般
，說的對嗎？
當然對。金茂就沒想做豪宅，人家做的是快消品。
金茂是個傾斜的地塊，15棟樓被市政馬路分割成南北兩部分。樓棟是點狀圍合排布，能看出密度很大。
老實說看到這個沙盤，跟我吹豪宅我是要暈厥的程度。
從戶型分佈來看，戶型面積越小，所佔的資源越差。
基本上每個戶型都有槽點。
125戶型
，所在的2、3、4棟樓都是臨街，而且是中間戶的位置。
145戶型
，就沒有中間戶，全部是邊戶，品質感提升了。個人認為2號樓最好，可以面向中央景觀。但1、6、7號樓145全部是西邊戶，視野一般。
你仔細看，小區最東側的一排高層，是錯落排布，而且樓間距比較窄，所以145戶型的視野，東側上會有一部分樓棟的遮擋。
175戶型
全部在高層東側，而且都有露臺，可以站著北眺國貿和城市林海。為什麼是站著呢？露臺只有0。8米，你能坐的下嗎？
但是沒關係，剛改客戶最明顯的優點就是——
只要價格便宜，什麼都可以原諒。
分鐘寺三兄弟，金茂才是最機智的。要了最便宜的一塊地，做了最小的戶型。
誰要高逼格呀，誰要和你們搶客戶啊，誰要和你們共沉淪呀。
對不住了兄弟們，我先跑一步。
當世茂天譽、合生縵雲在鼓吹分鐘寺板塊價值在12-13萬的時候。東三金茂府直接10。6萬左右的價格賣出，是不是顯得便宜了？小戶型總價還低。
所以125、145平賣的很快。
因為他的產品邏輯做對了。
不過175平和195平估計也難去化。一是總價上去了，購房門檻提高了。
二是報價也偏高。具體賣多少錢還未知。
貓叔這裡問的價格是
175㎡南北四居，預計單價11。5萬
195㎡南北四居，預計單價12。5萬
如果單價真的賣到12萬，價效比也不高了。
04
世茂銷售聊的第三點是：世茂天譽的獨特優勢。從外立面聊到園林再到20大智慧黑科技。
（因為戶型很多公眾號都分析了，我這裡就沒必要再聊。因為戶型問題糾結的，可以私信貓叔聊。）
聊一些其他號沒寫過的。
首先說
外立面
，我們不聊設計理念，聊成本。
外立面的成本，一般情況按照材質排列，
玻璃幕牆＞石材＞鋁板＞真石漆＞塗料（並不絕對）
純粹的玻璃幕牆，成本需要上千元一平。如果是鋁板+玻璃幕牆，可能是800-1000元一平。石材大概是700-900元一平。
目前市面上的高階樓盤，外立面都在往玻璃幕牆上走，但並不是純粹的玻璃幕牆，大多是鋁板+玻璃幕牆。
能做到全玻璃幕牆，成本是非常高的。我只見過個別的融創壹號院以及綠城的個別專案做。
北京壹號院
所以世茂天譽、合生縵雲都不是純粹的全玻璃幕牆，兩個專案的外立面成本，可以參考具體的窗牆比資料。
可惜，這個資料我還沒有拿到= =
知道的朋友們分享下吧。
至於外立面設計，都很驚豔。
結構上有些區別——
主要在窗外的溢價部分
。
世茂的陽臺是奇偶層差異化，露臺1。5米進深。
這種結構，
是犧牲層數而成就有露臺的樓層。
有露臺的樓層，視野、採光都很棒，價格也更高。
沒有露臺的樓層，雖然價格便宜，但住的久了，多少有點不平衡。樓上住的比自己好，大露臺還遮擋採光，沒準哪天抽菸，抖個菸頭下去解壓。
▲世茂北京天譽外立面效果圖
但合生縵雲屬於交錯的陽臺，就沒有這種情況。寬度是1。8米，比世茂天譽尺度更大，而且每層都有視野，未來投資的話，每一層也都有露臺溢價。
▲合生縵雲外立面效果圖
05
繼續聊園林。
園林這部分，是世茂天譽最大的賣點之一。
不然銷售也不可能說出世茂天譽未來會成為文化遺產建築這種話。
可能每一項優點看起來都很好，但加起來你就會覺得很
奇怪
。
現代的外立面
宋代的園林
唐代的建築風格
國際生態居住區域的定位
也就是說，古代+現代 中式+國際 什麼都有
確實很奇怪。
稍微瞭解一些園林知識的，都知道園林是要和周邊建築風格、自然形態融為一體的。
隈研吾就說過：
“建築不應該是高高在上的……只要是與環境相融合的建築都是好建築。”
天譽堆砌了一些很厚重的東西，但是也導致了產品線不清晰。
你看，這個圖片，如果豪宅看的多了，你會發現，外立面和園林、園林建築非常的不協調，形成了混搭風。
對審美潔癖的人，可能是有一部分衝擊的。
▲世茂北京天譽園林效果圖
但如果你去看世茂的另外的專案，整體就會統一的多。
▲世茂錢塘天譽實景
▲世茂·西山龍胤 實景圖
我想，有一種可能性是，世茂天譽產品最起先是在南京、杭州做，天譽產品系認知度比較低，只能是想辦法透過西山龍胤的園林拔高逼格。
從北京市場的品牌美譽度來看，世茂比金茂、合生差了一些。大家熟知的也僅限於環京專案。導致世茂做產品的時候，有些取捨上的糾結。
只能是多堆砌，找到買家最喜歡的點。
所以世茂天譽有些四不像的緣故。
但這也並不全是缺點，至少能說明，世茂集團很重視這個專案，未來物業和品質的維護，也許會有更多保證。
06
20大智慧黑科技PK金茂的12大科技系統
這點比較有意思。銷售在聊世茂的20大黑科技的時候，重點攻擊了金茂的綠金科技。因為縵雲和金茂，都使用了這一套科技。
從廣渠金茂府開始聊，說廣渠金茂府的三恆系統（恆溫恆溼恆氧系統），有一個致命缺點——
將來一旦毛細血管破裂，那麼要把整面牆打掉，非常麻煩。
以後二手房都沒有人接盤，買金茂府就是坑。
另外就是這一套系統會導致得房率低，這個是當然的。畢竟毛細血管都是安裝在牆上的，導致牆體偏厚。
還有一點，綠金科技房子維護不好容易發黴。尤其是冷熱交替的天氣，毛細血管容易有冷凝水。這也是為什麼金茂府最好不要開窗戶的原因。。。。
如果在冬天、夏天開窗戶，那麼室內溫度和室外溫度產生比較大的溫差，牆上很容易有水珠。
而世茂天譽的黑科技，可以實現每個房間調整溫度，想要開窗就開窗，不受限制。
我覺得，世茂天譽銷售說的這一點，確實是比較中肯的。
但三恆系統確實比較舒服。但目前也確實沒出現金茂府毛細血管網壞掉的案例。
至於壞掉維修方便不方便，還要看具體例項。
07
最後聊一下會所。會所是豪宅標配，也是需要很大成本維護的東西。
金茂的會所聊勝於無。
世茂的會所1800平，以後一半產權會對外銷售，如果後續運營不好，也不受世茂的管理，會影響後續的居住品質。
這個確實會有一部分買家介意。
而縵雲會所除了1500平本身的會所，獨立運營之外，每棟樓還有200平的泛會所。
在會所上，縵雲要比世茂明顯高一個檔次。
針對這點，世茂天譽也給出了相對應的說辭：縵雲整體體量很少，會所需要運營成本高。因為戶數少的緣故，很容易導致後續會所管理混亂，甚至倒閉。
這個說辭，貓叔存疑。
好了。以上就是簡單的分鐘寺踩盤分析。
我覺得整體踩盤下來，世茂天譽還是有很多值得肯定的點，作為一個過去幾年徘徊在環京的企業，能在北京打出一定量的聲響，是需要我們鼓勵的。
對標競品上，世茂也鬥志滿滿，我們祝福世茂天譽，未來能在北京做出更多好的產品。
