溫哥華房地產天地2018-01-17 14:06:06我們今天的話題是：
充滿爭議的2017年加拿大樓市——溫哥華公寓為什麼瘋漲，House卻沒漲？現在投資買房該選House還是公寓？大溫未來的樓市將怎樣變化？
眾所周知自從2016年8月加拿大BC省政府宣佈大溫地區加徵15%外國買家稅後，火爆的樓市瞬間被冰凍，成交價格雖然沒有大跌，但成交量一度萎縮到只有同期的45%左右，這樣的市場持續了將近半年。
但2017年2-3月（大約中國春節前後），房地產市場逐漸開始解凍，至2017年9月大溫樓市的成交量已經超越2016年同期。據大溫哥華房地產局官網資料：2017年9月份二手房共成交2821宗，比2016年9月份的2253成交量同比上漲了25。2%，其中獨立屋的成交僅佔總量的14。6%，聯排為25％，公寓則佔到了60。4％，可謂一枝獨秀。
上圖為2017年大溫House的價格走勢，下圖為公寓價格走勢，資料來源大溫地產局官網
而成交價格方面：獨立屋比2016年9月同期下跌了1。22%，但公寓物業比2016年9月份大漲了22。5％，目前大溫公寓的均價達到了$635，800每套，創歷史新高，其實這些主要是二手房的資料，如果加上新房和樓花應該還要高於這個價格。
縱觀一年來，加國樓市的大背景其實並不樂觀：首先是多倫多繼溫哥華之後也推出15%的外國買家稅；然後再是加拿大央行兩度加息，並放風后續還會透過加息手段來調節經濟；再然後就是美國川普政府要和加拿大重談北美自由貿易協定（NAFTA），沒有一條訊息是支援溫哥華樓市上漲的；但為什麼重壓之下，溫哥華公寓價格一年上漲22。5%，獨立屋也基本持平不跌？究竟市場真相是什麼？溫哥華樓價的支撐靠什麼？未來溫哥華的房價將會怎麼走？
上方圖表顯示的是大溫房地產庫存量，左邊綠色是獨立屋，中間是公寓，右邊是聯排，資料來源大溫地產局官網
“託總”
託總
2017年為什麼溫哥華公寓大漲而House沒漲？要搞清楚這個問題先要來看看這兩者的關聯：首先是
託總
，大家都知道房地產開發的核心是土地儲備，在國內土地資源都在政府手裡，從拍地、規劃到建設、銷售其實都在政府的掌控中，同時政府也是地產開發的最大收益者，相信大家也都明白，此處不再多表；但加拿大的土地大多數並不屬於政府，而是在私人業主手裡，而開發商想要拿地必須向私人業主買，價格一般需要按市場行情議價。形象一點說：在
侃樓市
，而大量囤地的
土地的資源
！機構手上的籌碼是公寓和聯排，散戶手上的籌碼是House。
目前在寬鬆的移民政策和留學生不斷湧入的市場氛圍下，誰能主導市場呢？當然是強勢的機構啦。再者加拿大的房地產企業和國內不同，不以高負債為融資和經營模式，一般大開發商以自有資產（也包括信託和基金）作為開發啟動資金，在規劃前經過大量的資料精算以及對市場的評估，成本和利潤都已經很明確了才拿地，也就是說
加拿大House的擁有者就像股市中的散戶
。同時開發的過程一般也不會受到資金鍊和政策變化的波動和影響，一切按部就班進行就好；2016年溫哥華15%外國買家稅出臺後，開發商反而大量拿地，而這些專案要在2018到2020年才能交房，開發商的
開發商當然就是機構咯
。
再來聊聊溫哥華
只要開發商繼續拿地，說明公寓和聯排後市還繼續看好
有很多朋友甚至包括業界人士，經常說公寓市場很快會降溫，House由於開發商拿地抬高地價，將會成為市場新寵，後市將大漲。筆者認為這種預測不全對，水漲船高，長期來看House地價看漲是肯定的，但會不會大漲這很難說。畢竟從總價來看House還是比公寓要高不少，投資門檻擺在那裡；如果長期持有，還要支付高額的按揭、地稅、保險和維護費用等等，即使自住壓力也會比較大，如果整體出租其實也不太能租到理想的價格。講到出租回報方面公寓更是比House高出不少，以溫哥華UBC區域為例$100萬的公寓月租金一般$3000左右，而市值$300萬的House租金也最多$3000，能否租出還要看房屋的裝修狀況。再從居住的舒適程度來看，公寓配套設施全，且更易於打理，還有就是公寓的環境衛生和安全性比獨立屋社群更好。目前資料顯示：溫哥華公寓的
預期其實已經很明確了
，而且租金還在逐年攀升。雖然，一年來溫哥華的公寓已經漲了不少，但筆者認為下半場還沒有開始。
上圖為大溫獨立屋5年價格走勢，下圖為公寓走勢
那麼在溫哥華怎樣選公寓呢？篇幅所限，簡單的談幾點個人心得與大家分享：首要的還是地段，但決定地段的因素很多，對溫哥華公寓而言，
未來樓市會有什麼變化？
，再細一點說，中學又是學區中的重要指標，其次再是小學，至於私校和大學又是另一種概念，我們後續會展開細聊；市中心如果沒有學區的房子，也是體現不出資產的城市福利的。再者是交通和環境，以及未來的大型市政規劃等等；在商業和產業密集區的公寓，應
空置率不到4%
。如果是傳統豪宅區的新開發專案，則選擇
學區應該是最重要的地段指標
。好的，本次就簡單聊這些，本公眾號後續還將推出更詳細的投資選房要素，如果您有興趣和我互動和探討，也歡迎在
首選中高樓層有景的房型為主
，感謝大家的關注和鼓勵！
溫房網2018-06-19 14:58:23建議買家在購買房子之前選擇一位自己信任並且專業的經紀，這是為什麼呢？首先專業的房產經紀經驗豐富，更能明白買的家需求，這樣買家在溫哥華購房就省去了很多不必要的時間和麻煩，投資最少的時間最少的錢卻獲得最大的短期收益。其次，無論買家買房是用來自住或投資，專業的買房經紀都能省去買家的很多煩惱，如果是自住，經紀能幫你挑選靠譜合適的房客，如果是投資，經紀也知道在哪個區域購房或者是說購置何種型別的房產，是公寓還是獨立屋，能升值更快。
加拿大留學遊學移民2017-12-27 19:42:41因溫哥華的房價漲的很快，政府出臺了BC省海外買家投機稅15%，包括留學生在內。所以建議拿到PR永久居民身份後再申請買房。新移民買房首付35%，貸款利率在3%左右。加拿大買房和中國不同，買家和賣家都透過持有牌照的房產經紀人來溝通交流，即買方經紀和賣方經紀。所以，買房時需要在當地找一家聲譽比較好的公司和有經驗的經紀人。在溫哥華口碑比較好的是麥當勞地產，華人經紀人裡我認識的比較有經驗的是Frank，希望我的回答可以幫到您。
JOHOME全球房產2019-10-18 11:52:02如果你朋友有在溫哥華 肯定了解到 一個叫做溫房網的網站，很來事，不過國外的中介不像國內的 皇上不急太監急，可以多做比較，更多的是要去實地去考察，但是加拿大是沒有買房移民的，最好是先拿到身份可以少買家稅的
